そもそも定期借地権とは？

建物を所有することを目的に、契約で定められた
期間にわたってその土地を利用する権利を
「定期借地権」と言います。
土地にかかる税金は土地所有者が負担し、
借地権者は地代を支払います。
定期借地権には3つのタイプ※がありますが、
居住用に活用されているのが
「一般定期借地権」です。
これは、借地期間を50年以上とすることを
条件に、3つの原則のもと成立しています。

定期借地権の3つの原則

  • 1

    契約の更新をしない

  • 2

    再建築による期間の
    延長をしない

  • 3

    期間満了による建物の
    買取請求をしない

※「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」。本ガイドブックでは「一般定期借地権」のことを「定期借地権」と表記します。

所有権マンションと
定期借地権付マンションの違い

所有権マンションが土地と建物両方の
所有権を取得するのに対し、
定期借地権付マンションは、一定期間土地を
「利用」し、建物だけを「所有」します。

所有権マンション

定期借地権付マンション

※1.借地権を共有することを「準共有」といいます。※上記は概念図であり、本物件の定期借地権の条件の詳細は契約書面等でご確認ください。

阪急阪神不動産が見守り続ける
「転借地権」スキームを採用

「ジオ神戸三宮」では、土地所有者から阪急阪神不動産が設定を受けた定期借地権をご購入者様に転貸する「転借地権」スキームを採用しています。これにより、阪急阪神不動産が土地貸主となり、定期借地権を70年間見守ります。

「ジオ神戸三宮」定期借地権の
セールスポイント

POINT1

好立地居住を実現

土地所有者が手放したくないほどの
好立地に住まう価値。

「生田神社」と「トアロード」に近接する
神戸を代表する立地に誕生。

「ジオ神戸三宮」が誕生するのは「生田神社」と「トアロード」に近接する神戸を代表する立地。阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩6分をはじめ、7線9駅と複数の路線が利用できる都心ならではの生活利便が実現できます。さらに「新神戸」駅や神戸空港へのアクセスもスムーズなので新幹線や飛行機の利用も便利です。また、三宮は「JR三ノ宮駅ビル建替計画」、「中・長距離バスを集約する新たなバスターミナル」など、続々と進む大規模再開発・再整備によりさらに進化を続けています。

※掲載の航空写真は2022年10月に撮影したものに、一部CG加工を施したものです。また、物件の位置を表す光は建物の高さや規模を表すものではありません。

神戸を満喫できる5つの街が生活圏。

三宮・北野・元町・旧居留地エリアを
日常使い。

※掲載の航空写真は2022年10月に撮影したものに、一部CG加工を施したものです。※掲載のゾーニングエリアは概念を表現したものです。

  • SANNOMIYA

    三宮エリア

  • KITANO

    北野エリア

  • MOTOMACHI

    元町エリア

  • KYUKYORYUCHI

    旧居留地エリア

定期借地権付マンションの供給動向

定期借地権付マンションの立地傾向として、
マンションの供給が少なく
利便性の高い立地が多い

定期借地権付マンションに、駅近・利便性が高いなどの好立地が多いのは、 資産性の高い土地を手放さずに貸したい土地の所有者が、定期借地権という制度を利用することで、これまで売るしかなかった土地を、マンション事業として活用することができるようになったからです。

年々増加する「定借」
好立地居住の新たなスタンダードへ

2023年9月末時点で定期借地権付マンションの件数は
累計で800件目前。土地を有効利用する合理的な住宅として、土地所有者・借主双方のニーズを満たしながら今後ますます増えることが予想されます。

近畿圏における
定期借地権付
分譲マンションの供給戸数動向

（2014年〜2023年）

お客様の声（一部）をご紹介

  • 70年住み続けられる

    購入しても自分たちのものにならない「定借」に、はじめはマイナスイメージを持っていました。しかし、借地期間が70年もあると聞き納得できました。

  • 夫婦の終の住処に

    借地期間が70年もあるので、私たち夫婦にとってはここが終の住処だと思っています。売却することも考えていないので、この住まいを選んで良かったと思っています。

  • 都心の好立地に住める

    決め手となったのは立地。
    駅近で通勤にも買い物にも非常に便利なところが魅力的でした。

    • POINT2

    ハイグレードな設備仕様

    キッチンや洗面をはじめ、
    グレードの高い各種設備を採用。

    家具のように空間を演出する
    グラフテクトのキッチン

    カスタムキッチンブランドkitchenhouseから生まれた
    ブランドGRAFTEKT。
    SNSでも話題のスタイリッシュなデザイン。
    また、収納力に優れたバックセット（食器棚）を
    標準で装備。

    グラフテクト参考写真
    バックセット（食器棚）

    ※1.TJMデザイン調べ（2023年8月現在）※掲載の写真は、本物件で採用される実際の仕様およびカラーと異なります。詳しくは係員にお尋ねください。

    インテリア性に優れた

    オリジナル洗面化粧台

    北欧スタイル、無骨なインダストリアルスタイルをはじめ選べる
    アクセントタイルや浮かせた収納など
    高いデザイン性と機能性が特徴のオリジナルデザインを採用。

    ※掲載の洗面化粧台は、Dタイプのものです。タオル掛け、スイッチ、ダウンライトの位置はタイプによって異なります。

    コンセプトルーム内展示写真

    POINT3

    建替えもなく、
    将来設計が立てやすい

    解体準備金の積立ては必要だが、
    建替え費用は不要で計画的に暮らせる。

    解体準備金の積立てについて

    定期借地権付マンションは、契約期間満了までにマンションを解体し、土地を更地に戻す必要があります。そこで本物件では、将来に備え毎月計画的に解体準備金を積み立てることとしています。

    ※解体準備金は将来の解体費用を保証するものではなく、販売当時の解体費用見積もり概算額を基準に算出したものです。定期的に算定を行い、必要に応じて改定しなければならない場合があります。

    POINT4

    土地の購入費用が
    かからない

    地代は必要だが、土地の購入費用は不要。

    地代と地代保証金のお支払いについて

    月額地代は、月払地代総額に本件転借地権の準共有持分割合を乗じて算出した金額を基に設定しております。また、引渡時に地代保証金として地代の24ヶ月分相当額を預託いただきます。この地代保証金は、契約終了時にすべての債務が履行されていれば無利息にて全額返還されます。

    ※地代の未納等が発生した場合、地代保証金より補てんされます。※地代の変動に基づき、追加預託が発生する場合があります。

    将来的に地代は上がるの？

    土地価格の上昇または低下、その他、社会経済情勢に大幅な変動があった時は売主および買主の双方は、
    将来に向かって月額地代の増減を請求することができます。
    地代改定は下記の計算式によって実施され、「消費者物価指数」と土地の「公祖公課」の変動に応じて
    リーズナブルな地代改定ルールを定めています。

    【改定月額地代】＝〈（従前の月額地代×12−従前の月額地代決定時の公祖公課）×物価変動率+月額地代改定時の公祖公課〉÷12

    ■消費者物価指数

    ※出典：総務省統計局　2020年平均消費者物価指数の動向

    ■住宅ローンの金利推移

    ※日経平均株価は日時終値ベースで集計※金利推移は住宅金融支援機構HPより（主要都市銀行のHP等により集計した金利［中央値］を掲載）

    POINT5

    売却・賃貸・
    リフォーム可能

    建物・専有部は「高品質」、土地は「好立地」で資産性は高い。

    所有権マンションと同様に
    ご売却も賃貸もリフォームも可能

    定期借地権付マンションと所有権マンションの違いは、土地を「利用」するか「所有」するかの違いにすぎません。建物や専有部の品質は所有権マンションと変わらず、売却や賃貸活用、リフォームも可能です。

    ※所定の手続きが必要となります。

    POINT6

    税制面でも有利

    建物・専有部は「高品質」、土地は「好立地」で資産性は高い。

    所有権マンションに比べ…

    MERIT01

    購入時の税金も、ご入居後の税金も負担減に

    定期借地権付マンションでは購入時、土地にかかる「不動産取得税」が不要です。また、土地の「登記免許税」は転貸借権の移転登記における税率で課税されるので所有権マンションに比べ、土地分の税金が少なくなります。さらに、ご入居後の土地の「固定資産税」「都市計画税」は、土地所有者の負担となるため不要です。

    MERIT02

    相続時の税金が安い

    所有権マンションの場合、相続時の土地の財産評価は、路線価を基準に評価されますが、定期借地権付マンションの場合、土地を所有していないこと、経過年数に応じて評価額が逓減することなどから、同じ土地ならば、所有権マンションと比べると相続税財産評価額が低くなります。

    ※1.本件における土地の転貸借権移転登記の税率は土地の所有権移転登記の2分の1の税率になります。
    ※2.現時点の適用期限は2025年12月31日まで、本件は2026年2月入居予定物件のため対象外