• 2018年、2019年と2年連続で「阪急京都線・駅徒歩5分圏内の成約数No.1」※1という実績を誇る「ジオ阪急水無瀬ハートスクエア」。成約数No.1の理由を探るべく、大阪〜京都間の不動産事情について、株式会社不動産経済研究所・大阪事務所所長の笹原雪恵さんにお聞きしました。

  • 2018年、2019年と2年連続で「阪急京都線・駅徒歩5分圏内の成約数No.1」※1という実績を誇る「ジオ阪急水無瀬ハートスクエア」。成約数No.1の理由を探るべく、大阪〜京都間の不動産事情について、株式会社不動産経済研究所・大阪事務所所長の笹原雪恵さんにお聞きしました。

    笹原 雪恵さん

    不動産経済研究所大阪事務所所長。ランドスケープデザイン事務所、不動産販売会社の企画・受託営業や、賃貸借の管理受託・コンサルタント業など、多岐にわたる不動産業務に従事。2012年から現職。

    ※1.2018年1月~2019年7月末時点まで発売された阪急京都線(十三駅~河原町駅間)の最寄り駅徒歩5分圏内における新築分譲マンション(主タイプ1R除く)のうち、成約戸数が第1位となりました。(不動産経済研究所調べ:2019年10月末現在)

価格 価値

ジオ阪急水無瀬ハートスクエアの
坪単価は164.6万円。
70㎡で3,485万円!
一方、高槻市では…

マンション価格は、この10年でどのエリアも軒並み上昇しています。

東日本大震災以来、建設費の高騰に加え、アベノミクス効果で土地価格も右肩上がりになっています。特に関西では2025年の大阪・関西万博、またIR(統合型リゾート)計画も控えており、今後、この上昇がどこまで続くかは不透明です。下記「表1」のように坪単価は上昇を続けており(70㎡に換算すると、たとえば大阪市の2013年と2018年のマンション価格の比較では最大1,700万円も上昇)、そのようなマーケットを背景に、実は1戸あたりの面積は年々縮小傾向(下部〈広さ価値〉表2を参照)にあります。これは、価格の極端な上昇を抑えるため、面積を狭くするなどして調整しているからです。マンション価格を比較・検討する時は、価格だけでなく〈坪単価〉にも注目することをオススメします
(坪単価とは、1坪(3.3㎡)あたりの分譲価格のこと)

  • ※北摂エリア:豊中・池田・吹田・高槻・茨木・箕面・摂津・島本町・豊能町・能勢町
    ※阪急京都線:梅田駅から京都河原町駅までの各駅
    ※70㎡=21.175坪。小数点以下の数値は四捨五入しております
    (2019年9月末)不動産経済研究所調べ

  • ※ジオ阪急水無瀬ハートスクエアの坪単価は総戸数315戸/販売開始時期(2017年8月)の価格を対象に算出
    ※小数点以下の数値は四捨五入しております

※ジオ阪急水無瀬ハートスクエアの坪単価は総戸数315戸/販売開始時期(2017年8月)の価格を対象に算出。
坪単価164.6万円の場合、70㎡換算で平均販売価格3,485万円。高槻市は坪単価218.5万円の場合、70㎡換算で平均販売価格4,626万円となります。

広さ 価値

ジオ阪急水無瀬ハートスクエアの
平均専有面積は72.29㎡。
一方、阪急京都線沿線では60.46㎡。
その差は11.83㎡!
※ジオ阪急水無瀬ハートスクエアの平均専有面積は総戸数315戸を対象に算出

モデルルーム(Wタイプ・2017年8月撮影)モデルルーム(Wタイプ・2017年8月撮影)

マンションの平均面積は縮小傾向。
この先、70㎡以上の供給はエリアを問わず不透明な状況です。

建設費や人件費、土地価格の高騰などマンションを建てるための全体コストが高くなっている状況の中、マンションの1戸あたりの面積は近畿圏全体で年々狭くなってきています。面積を狭くすることは、高額化するマンション価格を抑えるためのひとつの策であり、間取りでも1LDKや2LDKが増加傾向にあります。
もちろん面積の縮小傾向は郊外型マンションも例外ではなく、子育て家族がゆったりと暮らせる広さを確保できるマンションが今後充分に供給されるかどうかは、見えづらいところです。

  • ※北摂エリア:豊中・池田・吹田・高槻・茨木・箕面・摂津・島本町・豊能町・能勢町 ※阪急京都線:梅田駅から京都河原町駅までの各駅

    (2019年9月末)不動産経済研究所調べ

駅近 価値

ジオ阪急水無瀬ハートスクエアは
駅徒歩5分。
駅近物件が減少する中、
その価値はますます希少に。

竣工写真(2018年10月撮影)竣工写真(2018年10月撮影)

駅近ニーズはさらに高まりをみせるものの供給が足りず、しかも高額になる傾向が…。
高槻市駅徒歩5分圏内の新築マンションの供給は2011年~2019年でわずか1物件。

「駅近」と言える土地はそもそも限りがあり、年々土地の取得が難しくなっています。
また、取得できたとしても、都市部ならホテルやオフィスビルが建てられ、なかなかマンション用地にはなりづらいのです。
昨今は働き方改革の導入に伴い、結婚・出産後も働く女性が増え、“職住近接”を新居探しのテーマとして、職場に近い大阪や京都の中心部に住みたい、あるいは子育てしやすい環境を重視し、通勤に便利な「駅近」を望んでいる共働きのご夫婦が多くなっていますが、物件自体が少ないのが現状です。たとえば高槻市では、徒歩5分の新築マンションの供給は2011年から2019年の9年間でわずか1物件、平均価格は4,921万円となっています。

  • ※北摂エリア:豊中・池田・吹田・高槻・茨木・箕面・摂津・島本町・豊能町・能勢町 ※阪急京都線:梅田駅から京都河原町駅までの各駅

  • (2019年9月末)不動産経済研究所調べ

  • 大阪~京都間の
    マンション供給は絞られる見込み

    どのデベロッパーからも、2020年以降のマンション供給数は絞られてくるだろうという声が上がっています。近年は共用施設が充実した大規模物件が減少傾向にあり、とりわけ駅近エリアでは供給が困難になりつつあります。大阪~京都間全体を見ても、高槻エリアをはじめ手が届きやすいファミリー向けのマンション用地はどんどん少なくなっています。長岡京市、向日市ではもともと供給戸数が少なく、2019年は長岡京市、向日市とも供給ゼロというのが現状です。

超低金利時代の「今」が買い時!

  • 現在、住宅ローンは類を見ないほどの低金利になっています。不動産価格は年々上昇傾向ですが、30?35年とローンを組まれる方は、金利の安い高いで、総支払い額が全く変わってきます。5年ぐらいの間でご購入と考えている方は、早めに購入されるのが賢明でしょう。
    とは言ってもマイホームは大きな買い物ですので、予算や時期などをはじめご家族で納得いくまで検討されるのが何より。そのためにも一度、プロの意見を参考にしたり、気軽に相談してみてはいかがでしょう。

  • ※返済期間:35年/返済方法:元利金等返済/ボーナス返済なし
    ※一部端数は切り捨てています

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