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今年こそ、マンション購入!
共働き夫婦が知っておきたい住宅ローンの基礎知識



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「自分たちにも住宅ローンを借りることができるのだろうか?」「自分の年収で審査は通るだろうか?」住宅ローンへの不安は、マンション購入を検討する際に多くの方が一度は直面する課題です。しかし、借り入れ前にその仕組みをしっかりと理解しておけば、住宅ローンは家族にとって頼もしい味方になります。特に、共働き世帯の場合は、夫婦2人で借り入れを行うと借入可能額を増やすことができ、立地や広さなど検討できる住戸の幅がぐっと広がります。住宅ローンの借り入れには様々な方法があるので、まずは基礎知識を頭に入れた上で、自分たちのライフスタイルにぴったりな商品を選ぶようにしましょう。

共働き夫婦の基本的な借り入れ方法は3つ、この機会に将来設計についても話し合いを!

住宅ローンとひとことで言っても、各金融機関によって取り扱う商品の内容が異なるため種類は様々ありますが、共働き夫婦の場合は大きく分けて以下の3つの借り入れ方法を検討することができます。

①夫婦のどちらかが単独で住宅ローンを借りる

夫または妻のいずれか1人だけが住宅ローンを借り入れる方法。この場合、各金融機関が定める返済負担率(収入に対して返済額が占める割合)に応じて審査が行われるため、2人で借りるよりも借入可能額は少なくなります。ただし、1人分の収入で無理なく返済できる額を借り入れることになるため、家計バランスは健全。今後も夫婦の共働きが続けば、将来のマネープランにも余裕が生まれます。

②夫婦の収入を合算して住宅ローンを借りる

夫婦それぞれの収入を足し合わせた上で住宅ローンを申し込む方法です。2人分の収入額で審査を行うことになるため、単独の場合よりも借入可能額を増やすことができます。ただし、収入を合算する妻(または夫)が連帯債務者となるか、連帯保証人となるかで、注意するポイントが変わってきます。※そのポイントについては後の項目で解説します。

③夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りる(ペアローン)

夫と妻がそれぞれ住宅ローンの契約者となり、お互いを連帯保証人として同じ金融機関から借り入れを行う方法です。単独の場合よりも借入可能額を増やすことができるほか、夫婦2人とも団体信用生命保険(団信)に加入できるので、万一のときの弁済についても心強さがあります。ただし、2つのローン契約を結ぶことになるため、諸費用も約2倍になります。

住宅ローンの借り入れについて考えるときは、夫婦の将来設計を立て直す絶好の機会です。まずは、夫婦それぞれのお財布事情と現在の家計状況について正確に把握し合い、お互いに無駄がないかどうかをチェックしましょう。また、「子どもは何人ほしいか」「妻が産休や育休で時短勤務に入ったら収入の変化にどう対応するか?」「子どもが増えることで必要になる教育費・レジャー費・医療費などをどうやって配分していくか?」についても細かくシミュレーションを。その余剰分から「住宅資金としていくらぐらいまでならお互いが出し合えるか?」について話し合ってみましょう。

夫婦の収入を足し合わせて住宅ローンを借りる「収入合算」のメリット・デメリットとは?

ここからは夫婦で住宅ローンの借り入れを行う場合のメリット・デメリットを比較してみましょう。

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【夫婦の収入を合算して住宅ローンを借りるAさん夫妻の場合】
夫の年収が500万円、妻の年収が300万円だとすると、世帯年収で審査を受けることが可能です。

住宅ローンの審査は、基本的に「返済負担率が基準内に収まっているかどうか?」で判断が行われます。返済負担率の基準は各金融機関によって異なりますが、一般的には年収の35%以内がひとつの目安とされており、収入合算する場合は合算者の収入の2分の1の金額まで合算可能とされています。

つまり、Aさん夫妻の場合、夫だけで借り入れを行うと年収500万円で審査が行われますが、妻の収入を合算すれば世帯年収650万円で審査を受けることも可能に。こうして予算の幅が広がることにより、住戸面積、部屋数、利便性の高い立地など、希望条件に合わせて検討できる物件の幅も広がります。ただし、ここで注意したいポイントは、妻を「連帯債務者」とするか、「連帯保証人」とするかについてです。

■ 妻を「連帯債務者」とする場合の注意点

夫を主たる債務者、妻を連帯債務者とする場合、住宅ローン契約は1つであっても、夫婦それぞれに住宅ローンの返済義務が生じます。メリットとしては、年収比率・持ち分割合に応じて夫婦それぞれが「住宅ローン減税」を受けられること。ただし、万一の死亡や高度障害に備えて「団信(団体信用生命保険)」に加入できるのは主たる債務者である夫のみとなり、連帯債務者である妻が死亡しても保険による弁済は行われないため、その点のリスクに対する備えが必要になります。また、多くの場合は、住宅の所有権を夫婦で共有することになりますが、万一離婚協議を行う時には、連帯債務と所有権共有の解消手続きを行わなくてはいけないため、夫婦間でトラブルになるケースも少なくありません。なお、夫婦の収入合算で「連帯債務型」を設定できる住宅ローン商品は、住宅金融支援機構の「フラット35」が中心。民間金融機関の商品の多くは「連帯保証型」となります。

■ 妻を「連帯保証人」とする場合の注意点

夫を主たる債務者、妻を連帯保証人とする場合、あくまでも債務者は夫1人ですが、連帯保証人である妻は債務者の返済が何らかの事情で滞った場合に、それを肩代わりする義務が生じます。各金融機関によって審査基準は異なるものの、妻がパートや派遣社員の場合でも連帯保証人とすることができ、収入合算が認められやすい点はひとつのメリットです。ただし、妻の「住宅ローン減税」や「団信加入」については認められず、所有権についても基本的には主たる債務者である夫単独名義となります。

夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りる「ペアローン」のメリット・デメリットとは?

ペアローンの場合は、安定した職を持ち一定の収入を得ている夫婦それぞれが住宅ローン契約を行うことで、借入限度額を増やすことができます。このとき注意したいのは、住宅の「持ち分割合」についてです。

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【4000万円の物件をペアローンで購入したBさん夫妻の場合】
夫の借入金額が3000万円、妻の借入金額が1000万円でローンを組んだ場合、持ち分割合は、借入割合に比例して4分の3:4分の1となります。

しかし「夫婦平等にして2分の1ずつにしたい」または「夫婦いずれかの単独名義にしたい」など、持ち分割合と借入割合のバランスが相違する場合、夫婦間贈与とみなされ贈与税が課税される可能性があります。

また、双方が主たる債務者でありお互いの連帯保証人となるため、万一の離婚時には手続きが複雑になるほか、妻の離職などで世帯収入のバランスが大きく変わった場合にも、双方の返済能力が問われることになります。さらに、2つのローン契約を結ぶことで、事務手数料や登記手数料がそれぞれに発生するので、契約時の諸費用が約2倍になることも想定しておきましょう。※一般的に住宅ローンの諸費用は借入金額の5~7%程度とされています。

なお、ペアローンの取り扱いは民間の金融機関のみ(フラット35では設定なし)。夫婦それぞれが団信に加入することができ、夫または妻のいずれかが死亡・高度障害となった場合に、該当するローンの残債を弁済できる心強さは、単なる収入合算と大きく異なる点です(ただし、残された夫または妻のローンはそのまま継続します)。さらに、夫婦共に10年間(※2020年12月末までに入居した場合は13年間)にわたって「住宅ローン減税」を利用することができるので、夫婦それぞれが所得税の節税メリットを実感できます。

夫婦で借りるリスクを軽減できる「連生団信付き住宅ローン」にも注目を!

近年は共働き世帯の増加に伴い、夫婦が二人で住宅ローンを借り入れるケースが増えていることから、各金融機関でも万一のリスクに備える様々なサービスを付加した商品が登場しています。その一例が「連生団体信用生命保険付き住宅ローン」です。

■ 連生団体信用生命保険付住宅ローン(三井住友銀行のクロスサポート、フラット35のデュエットなど)

この商品では、住宅ローンの金利に保険料分を上乗せして毎月支払うことで、夫または妻のいずれかが死亡または高度障害になった場合、住宅の持ち分割合にかかわらず、ローン残高に応じた保険金が支払われます。残債がすべて弁済されることにより、残された家族は住宅ローンを背負うことなく、安心してその住宅に暮らし続けることができます。ただし、連生団信の場合、保険金の支払いによって免除された返済額が一時所得とみなされ、所得税の課税対象となる場合があります。

いかがでしたか?共働き夫婦が住宅ローンの借り入れ計画を立てる際には、今後のライフステージの変化を事前に想定しておくことで、自分たちの人生設計にマッチした最適な方法が見えてきます。例えば、転職や独立などの「夫婦のキャリアパス」について、出産・子育てなどの「ライフスタイルの変化」について、子どもの習い事や進学費用などの「教育費」について、定年後の「シニアライフ」についても、想定されるリスクを書き出しながら長期シミュレーションを行っておきましょう。また、自分たちの計画が適正かどうかを判断するには、金融機関の窓口でファイナンシャルプランナーに相談したり、マンションギャラリー等で開催されている無料資金相談会に参加してみるのもひとつの方法です。メリット・デメリットを含めてプロからのアドバイスを仰ぎながら「マンション購入計画の第一歩」を踏み出しましょう。