消費税増税と住宅市場 消費税増税と住宅市場

消費税の10%への増税で変わる住宅市場

マンション購入に際し、
最大の恩恵を受けられる時期を探ります

消費税がいよいよ8%から10%に増税されようとしています。
では、いつまでに契約し、
いつまでに引渡を受ければ8%のままで大丈夫なのか?
10%に増税されるとどれ位くらい負担が増えるのか?
消費税増税が住宅市場にもたらす影響は?
などなど、さまざまな知っておきたいポイントがあるかと思います。
今回はそんな気になるポイントを、
住宅・不動産の専門家の寄稿を基にまとめてみました。
< 今回の記事寄稿の専門家 >
ファイナンシャルプランナー
大倉 啓克
株式会社アフェクト 代表取締役。
ファイナンシャルプランナー(AFP)・不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・中小企業診断士。マイホーム購入から、不動産投資相談や不動産を活用した相続対策まで、生活者と経営者の視点を併せ持つ不動産コンサルティングを実施している。
著書:「不況期のかしこいマンション購入方法教えます!」(同友館)「マンション購入成功へのパスポート」 (小冊子)

消費税増税と住宅市場
気になる8つのポイント

※消費税は、消費税と地方消費税に分かれ、変更予定税率は次の通りですが、当特集記事では単に消費税と記します。
※消費税率の10%への増税については、2018年10月15日に閣議決定された、経済財政運営の指針「骨太方針」に、「2019年10月に予定している消費税の10%への引き上げを実現する。」と記載されました。したがって、当特集記事は予定通りの消費税増税を前提に掲載します。(2018年11月15日現在)
point01
マンション購入時の消費税は
いつから8%から10%に増税されるの?
消費税が2019年10月1日から現状の8%から10%に引き上げられます。マンション等住宅の消費税も、2019年10月1日以降の引渡しを受ける住宅について、原則として消費税率10%が適用されます。
※ただし経過措置が導入される予定です
point02
経過措置があるって聞いたけど何のこと?
ただし、住宅は高額商品であるため、増税が購入者の資金計画に大きな影響を与えます。また、増税前の大きな駆け込み需要や、増税後の反動での需要減少があると、景気にも大きな影響を与えるため経過措置が設定される予定です。
※当経過措置は、マンションの場合も一定の条件を満たし、売買契約締結日が2019年3月31日以前であれば適用されます。
point03
8%から10%に増税されると、
どれくらい負担額が増えるの?
住宅は土地と建物に分かれますが、土地は消費するものではないという観点から消費税はかかりません。消費税増税の影響を受けるのは建物です。しかし、建物だけといっても、住宅の代金は高額ですので、消費税の負担額も大きくなります。
マンションの場合は立地等により土地価格と建物価格の比率は異なりますが、税制上は土地価格を30%、建物価格を70%と考えるのが一般的です。
では、本体価格4,000万円のマンションを購入する場合、増税によりどれくらい負担額が増えるのか計算してみましょう。
※本体価格4,000万円のマンションの場合の目安額です。
point04
消費税増税で負担が増えるのは住宅価格だけじゃない!?
住宅購入に際しては、建物代金だけではなく、購入諸費用の一部や仲介手数料なども、増税により負担額が増えることになるので注意が必要です。さらに引越しに伴う引越費用や照明・カーテン・家電・家具などの購入費用も負担増加となりますので、計画的に準備を進めてください。
point05
消費税増税の負担額を緩和できる制度って何のこと?
消費税8%への引き上げ時から「住宅ローン減税」や「すまい給付金」などの、住宅購入後の税負担や家計負担を軽くする制度が充実しています。消費税が10%になっても、「住宅ローン減税」は継続され、「すまい給付金」はさらに拡充することが計画されています。
また、住宅取得等資金贈与も、現行制度が継続される他、消費税が10%になる場合には拡充されます。消費税が10%になると、さまざまな負担が増えますが、逆に税制面でのバックアップの拡充等のメリットもありますので、十分検討の上購入しましょう。
■住宅ローン控除(消費税8%・10%適用住宅)
※認定住宅は認定長期優良住宅、認定低炭素住宅です。
■住宅取得等資金贈与
※消費税8%適用の場合には、非課税の場合を含みます
point06
消費税増税が今後のマンション価格に与える影響は?
現在マンション価格は、資材費・工事費の上昇等により、値上り傾向にあります。
資材費や工事費にも消費税がかかるため、今後のマンションはさらに値上りする可能性があります。
■鉄筋コンクリート造住宅 坪あたり建築工事額
※国土交通省「建築着工統計」
point07
消費税増税が需給環境等今後の住宅市場に与える影響は?
消費税の増税前は、これまでの増税時を思い返してみても、駆け込み需要が発生し、希望の物件がなくなったり、工事に遅れが生じたりと、市場の混乱も予想されます。消費税の負担を抑えつつ、じっくり余裕を持ってマンション購入を進めるには、早め早めの検討が必要ですね。
point08
住宅ローン金利のことも考えて、
ベストな購入タイミングを考えよう!
例えば金利動向を見てみましょう。
住宅取得についての負担総額を考えた場合、現在は過去30年間でも住宅が安く購入できる時だということはご存知でしょうか。
■金利動向の変化
過去30年でも低水準の負担総額で
住宅が買える時!
■住宅購入実質負担総額の算出(20坪マンションの場合)
約30年前、1985(S60)年のマンション価格は、坪単価@110.4万円、20坪だと2,208万円です。この時の金利は住宅金融公庫が最も低く5.5%でした。35年ローンを組んでの総返済額を計算すると4,961万円になります。次に、2017(H29)年の平均マンション価格は坪単価@208.3万円であり、総額4,166万円と値上がりしています。しかし、金利はフラット35(旧 住宅金融公庫)が1%強、銀行ローンだと0.675%(変動型優遇金利適用)程度です。この0.675%で計算すると総返済額は4,670万円です。なんと、2,208万円を金利5.5%で購入するより、4,166万円を金利0.675%で購入する方が住宅取得の負担総額は低いのです。
2019年9月30日までに
お引渡し可能物件
2019年3月31日までのご契約にて
経過措置適用物件
※一定の条件が必要になります。