物件の価値、
住環境の魅力を解説
SPECIAL
REPORTER
住宅ジャーナリスト
福岡 由美氏
自身のマンション購入をきっかけに取材活動をスタート。現在は東京・名古屋を拠点に全国へ取材の場を広げレポート実績は2500物件以上／FP技能士・住宅ローンアドバイザー
PROPERTY ATTRACTION 1
阪急宝塚線特急・急行停車駅「池田」駅から徒歩2分
《住×商》複合開発プロジェクト
出現率はわずか約0.8%、駅徒歩2分の便利な立地、
マンション階下にスーパー開業予定
マンションは住まいであると同時に大切な資産。住み心地の良さだけでなく「不動産評価」を客観的に分析する必要があります。
その指標とされるのがRV（リセールバリュー）。RVは新築時と中古再販時の価格推移を数値化したもので、一般的に「駅から近いほど数値が高くなる」と言われます。
そこで注目したいのが本物件の立地です。
現地は阪急「池田」駅から徒歩2分で、駅前広場を挟んで向かいに建物が見える“正真正銘の駅近立地”。
駅徒歩3分以内のRVは146.6％と高い数値を示していますから、本物件なら不動産評価を長く維持しやすく、将来“売る・貸す”を検討する際も運用選択肢が広がると考えられます。
得難い存在の「駅前×《住×商》複合開発」
近年、大都市圏にある便利な駅の周辺は既に街並みが成熟しており、マンション開発を行う余地はほぼ残されていません。
しかし、本物件は阪急ビル跡地を活用する形で《住×商》複合開発が実現。地上12階建て・総戸数108戸のプロジェクトとして誕生します。
建物1～3階には「関西スーパー（予定）」等の商業施設が開業予定。「駅に近く、同じ建物の階下で買い物できる」とは何とも恵まれた生活環境です。
なお、2020年以降大阪府内において「駅徒歩2分」の立地で《住×商》複合開発により誕生した新築マンションはわずか約0.8%。
このデータからも「得難い存在」であることがわかります。
![2020年1月以降大阪府で供給された[駅徒歩2分]かつ[複合開発]の新築分譲マンション※1](../../assets/images/special/propertyattraction/section01_img04.svg)
特急・急行利用で大阪梅田へスピード直結
池田駅は阪急宝塚線の特急・急行停車駅。大阪梅田まで20～29分で直結するほか、全ての列車が停車するためストレスもなし。休日はグラングリーン大阪の「うめきた公園」でパークイベントに参加したりと都心の華やぎも身近です。
また2023年リニューアルした高架下商業施設「マルシェ池田」には無印良品500やマクドナルド等のお店が充実。主な用事が駅ナカで完結する暮らしやすさにも注目しましょう。
PROPERTY ATTRACTION 2
商業・文化・自然が集まる美しいコンパクトシティ、
池田市独自の子育て支援策も充実
明治期に民間鉄道初の建売分譲地として開発。
阪急創業者・小林一三氏が愛したまち
本物件が誕生する「池田」駅周辺は、箕面有馬電気軌道（現：阪急電鉄）の創業者である小林一三氏がこよなく愛したまちとして知られています。
1910年、当時英国で提唱されていた田園都市構想に基づき、鉄道開発を伴う建売住宅の分譲を開始。その住宅地は「池田新市街（後の池田室町住宅地）」と呼ばれ、日本国内における郊外型住宅の先駆けとして羨望を集めました。
小林一三氏のまちづくりから1世紀以上が経過した今もその美しい街並みは継承されており、池田市民の誇りを醸成しています。
小林一三記念館/徒歩12分
栄本町にある小林一三氏の旧邸「雅俗山荘」は阪急文化財団の「小林一三記念館」として保存されており見学可能。茶室や正門は文化庁の国登録有形文化財の認定を受けた。
都心近接ながら豊かな自然も
駅前に商業・医療・文化施設等が集積し、コンパクトシティとして多彩な都市機能が揃っている点も「池田」の魅力です。
北にはサクラやツツジの名所としてお馴染みの「五月山」や、全国的にも珍しいウォンバットの飼育が評判の「五月山動物園」。西には夏の風物詩・猪名川花火大会を楽しめる「猪名川」が流れ、“梅田直結”の都心近接ポジションにありながら、豊かな自然環境にも恵まれています。
また、池田市内には多くの企業関連施設が集積しており、日清食品「カップヌードルミュージアム」、ダイハツ「ヒューモビリティワールド」、阪急「マグノリアホール」などの文化施設が充実。わざわざ遠出をしなくても地元にたくさんの“遊びの場・学びの場”が揃っているため、子どもたちの豊かな体験機会を育むことができます。
子ども・子育て支援の充実に取り組む池田市
子ども・子育て支援の充実に向けて「企業と連携した独自の子育て支援」を行っている池田市。
例えば、池田泉州銀行と連携したエンゼル祝品支給制度では新生児一人あたり最大5万円の積立定期預金通帳を贈呈。森永乳業・コープこうべからはミルクやおしりふき等をプレゼント。ダイハツからは3人目の新生児誕生で乗用車を無償貸与など、ユニークな支援体制のおかげで新米パパ・ママも“子育ての楽しさ”を実感できそうです。
2024年度（※：利用にあたっては要件があります)
PROPERTY ATTRACTION 3
大阪府内の平均面積が60.9㎡まで減少するなか、
70㎡台中心のゆとりある広さを提案
建設コスト上昇を受け、専有面積を小さくして価格を抑える“住戸の狭小化”が進行中
最近「新築マンション価格が値上がりしている」というニュースを耳にした方も多いのでは？これは建設業界の働き方改革による「工期延長」や円安進行による「資材価格の高騰」が影響して建設コスト全体が上昇しているためで、値上がり傾向は今後も継続すると考えられています。
一方、マンション業界ではコストの上昇を受け、 「専有面積を極力小さくして価格を抑える工夫」を行っています。
実際に10年前と比較すると大阪府内の新築物件の平均面積は9.9m²(約6畳相当)も縮小。
コンパクト住戸が急増した半面、70m²以上の住戸の供給は大幅に減少しており、ファミリーがゆったり暮らせる“理想の広さ”に出会うことが難しいマーケットとなっています。
「広さ」を叶えたら人生の選択肢が広がる
SUUMOの調査でも「本当は叶えたかった物件スペック」の上位にリビング・収納などの空間的な制約が挙がっており、契約者の多くが“理想の広さ”を妥協した上で住まいを選んでいることがわかります。これは面積狭小化のトレンドの中でやむを得ない決断と言えます。
しかし、本物件では現在のマンション概念を覆す“ゆとりある広さ”を提案。
平均専有面積70m²を確保し、近年なかなか出会えない80m²台3LDKや90m²超4LDKなどの大型プランも揃っています。
住空間にゆとりがあれば「もう一人きょうだいがほしい、親との同居を考えたい、独立して仕事部屋を作りたい」といった将来の生活変化にも柔軟に対応可能。
“人生の選択肢を広げる”という意味でも有意義な住まいとなるはずです。
ZEH-M Ready認定
本物件は住棟全体でエネルギー消費量を51％削減する「ZEH-M Ready」の認定を取得。 太陽光発電で創られた電力を共用部の照明等に充当でき、省エネに加えてランニングコストも軽減しやすい設計になっています。さらに、高い断熱性能のおかげで夏涼しく冬暖かい住空間が完成。住宅ローン借入時には優遇金利が適用されるため「住居費＆光熱費の節約メリット」も期待できます。
※1：MRC調べ（2024年11月現在）
※2:2013年7月～2014年6月に新規分譲され、2023年7月～2024年6月に中古流通した 分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率（リセールバリュー）を算出（専有面積30m²未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外）東京カンテイ調べ（2024年7月）。（既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価格変動を保証・予想するものではありません。また、駅からの徒歩分数は棟の入り口から測定されていない場合があります）
※3：記載の電車所要時間は朝の通勤ラッシュ時（7:00～9:00）および平日・日中平常時（11:00～16:00）に、発車駅から到着駅までに要する最短～最長の時間を記載しており、時間帯等により異なります。 また、乗り換え、待ち時間を含めた所要時間を表示しています。（2024年12月現在）
※4：※引用元 建築物価調査会https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/
※5：2013年以降、大阪府内で販売された新築分譲マンション（投資用除く）の平均面積の推移（2024年9月まで）㈱不動産経済研究所調べ
※6：2013年以降、大阪府内で販売された新築分譲マンション（投資用除く）の面積帯別戸数の割合の推移（2024年9月まで）㈱不動産経済研究所調べ
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※ＣＧ合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります
