資産性｜【公式】ジオタワー大阪十三

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Value資産性

様々な開発が進む大阪市淀川区

未来はさらに広がっていく。

新大阪駅周辺は
都市再生緊急整備地域に指定され、
数々の都市再生プロジェクトが進行中。
大阪・関西万博を視野に進んでいる
淀川河川敷の開発もあり、
今後の地域の発展に
期待があふれるエリアです。

01.大阪市淀川区のポテンシャル 02.十三エリアの展望 03.複合開発タワーの資産性

大阪市淀川区のポテンシャル

新大阪駅周辺は2022年10月に都市再生緊急整備地域に指定され、数々の都市再生プロジェクトが加速しています。
プロジェクトの進行により、広域交通の利便性の向上や地域経済の活性化、人口、地価の上昇など
今後もさらなる発展が期待できます。

新大阪駅周辺地域都市再生緊急整備地域

新大阪駅周辺は2022年10月に都市再生緊急整備地域に指定され、数々の都市再生プロジェクトが加速しています。都市機能の向上を図るべく、駅とまちが一体となって質の高い機能を集積し、居心地よく歩きたくなるまちなかを形成するために、エリアの価値を高める民間都市開発プロジェクトが次々に創出されています。これにより、周辺エリアへの波及効果（人の定着の促進や関連機能の集積など）も期待されています。

都市再生緊急整備地域の
区域内の都市再生プロジェクト

出典：大阪府公式HP「第3回新大阪駅周辺地域まちづくり検討部会」資料3-1 新大阪駅エリアの取組状況（b3siryou3-1.pdf (osaka.lg.jp)）

Case Study

都市再生緊急整備地域に指定された
都市の開発効果事例

【事例1】堺鳳駅南地域

人口、世帯数、1日あたり利用客数において、都市再生の効果の発現が認められています。

出典：「既指定地域における評価書＜堺鳳駅南地域（H14.7指定）＞」（地方創生サイト）
(https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/pdf/archive/h_sakaiotoriekiminami.pdf)を加工して作成

【事例2】西日本旅客鉄道尼崎駅北地域

地価が上昇しており、複合拠点の形成の効果が表れています。

出典：「既指定地域における評価書＜西日本旅客鉄道尼崎駅北地域（H14.10指定）＞」（地方創生サイト）
(https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/pdf/archive/h_amagasakiekikita.pdf)を加工して作成

【事例3】守口大日地域

人口、世帯数、地価において、都市再生の効果の発現が認められています。

出典：「既指定地域における評価書＜守口大日地域（H14.7指定）＞」（地方創生サイト）
(https://www.chisou.go.jp/tiiki/toshisaisei/kinkyuseibi_list/pdf/archive/h_moriguchidainichi.pdf)を加工して作成

データで見る淀川区

令和2年の国勢調査による令和2年10月1日現在の大阪市の人口において、世帯数を区別でみると淀川区が10万4,126世帯と最も多く、人口も大阪市の中で2番目に多い18万3,444人となっています。また、少子高齢化の中、前回の調査から人口・世帯数ともに増加しています。淀川区は公共サービスの充実や地域活動の活性化の動きもみられるなど、住宅地として今後も発展が期待できるといえます。

■令和2年国勢調査の大阪市行政区別一般世帯数

■令和2年国勢調査における大阪市行政区別人口

出典：大阪市HP「令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要（大阪市）」
（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000549/549394/R2kokusei-jinkou-gaiyou2.pdf）を加工して作成

■淀川区の総人口

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出典：大阪市オープンデータポータルサイト「人口の推移」（https://public.tableau.com/app/profile/.83152430/viz/shared/3D67PJDTF）を加工して作成

■国営・府営公園面積（令和2年4月1日現在）

出典：大阪市オープンデータポータルサイト「人口の推移」（https://www.city.osaka.lg.jp/contents/wdu290/opendata/#cat-all_data-00000533）を加工して作成

国営・府営公園面積が大阪市の中で3番目に多く、淀川区には緑が多く安全に管理された広い公園があることがわかります。子どもと一緒に広い公園で遊びたい家族にとって嬉しい環境です。

■私立幼稚園　在園者数

■大阪市内における小学校の児童数（市立）

■大阪市内における中学校の生徒数（市立）

出典：大阪市HP「大阪市における学校の概況（令和5年度学校基本調査）」（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000628293.html）を加工して作成

私立幼稚園、小学校、中学校の在園者数・生徒数が大阪市の中で3番目に多く、幅広い年齢の子どもが多いことがわかります。子どもの人数が多いことで、教育の分野における公共サービスの充実や地域活動の活性化など、住宅地として今後も発展が期待できます。

■出生数

子どもが増えることで将来的に子ども向けサービス等への設備投資増加や地域コミュニティ活性化が期待されます。

■転入数

転入数も多く、引っ越しを検討する際に選ばれるエリアと考えられます。

■生産年齢人口（15歳～65歳）数

労働の中核的な担い手となる15歳～65歳の人数が多く、地域経済に活力を与えてくれることが期待できます。

出典：大阪市HP「大阪市の推計人口年報（令和5年）」（https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000203/203035/01_R05-10-suikei-gaiyou.pdf）を加工して作成

スーパー・メガリージョン構想

新大阪駅周辺地域は、新幹線や高速道路などにより、スーパー・メガリージョンを形成する関東・中部・関西・中国・四国・九州・北陸地方の都市圏をつなぎ、また関西国際空港とも直結することでアジア・世界ともつながる、広域のハブ拠点となります。広域で活動する人々が直接つながり交流するために最も適した場所として、新大阪駅周辺地域がその拠点となることが期待されています。

※地名下の時間は新大阪からの移動時間

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出典：大阪府公式HP「新大阪駅周辺地域都市再生緊急整備地域　まちづくり方針2022」（honpen.pdf (osaka.lg.jp)）を一部加工

新大阪駅はリニア中央新幹線・北陸新幹線に加え、関西国際空港へつながるなにわ筋線が進められ、新大阪連絡線・なにわ筋連絡線が構想されるなど鉄道ネットワークが更に充実し、淀川左岸線などにより高速道路ネットワークへのアクセスが格段に向上することが期待されます。これらの新たなネットワークと、東海道新幹線及び山陽新幹線、御堂筋線、JR東海道線、おおさか東線、阪急神戸線・京都線・宝塚線・千里線などの在来線、新御堂筋などの従来の交通基盤が集積し、多くの人が集まる日本屈指の一大ターミナルとなります。新大阪駅周辺地域では、こうした広域交通の利便性を活かし、大阪駅をはじめとする他の交通結節点とは違ったまちづくりが必要であると位置付けられています。

出典：大阪府公式HP「新大阪駅周辺地域都市再生緊急整備地域　まちづくり方針2022」（honpen.pdf (osaka.lg.jp)）を一部加工

01.大阪市淀川区のポテンシャル 02.十三エリアの展望 03.複合開発タワーの資産性

十三エリアの展望

阪急「十三」駅は、SUUMO住みたい街ランキング 2024〔関西版〕の住みたい沿線ランキング（リクルート調べ）^※1で
上位5位内にランクインする阪急3線（神戸線・宝塚線・京都線）が利用可能。
大阪・関西万博を視野に「淀川河川敷十三エリア」の開発も進み周辺環境の発展も期待できるエリアです。※1 SUUMO住みたい街ランキング2024 関西版住みたい沿線ランキング（https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2024kansai_sonota/）

淀川河川敷十三エリア
かわまちづくり計画

淀川区は2025年に開催される大阪・関西万博を視野に入れつつ、「子どもから大人まで多様な人が自然に集い、交流の輪が広がり、人が繋がる河川敷」をコンセプトに、民間事業者の意見を聞きながら、淀川河川敷十三エリアの魅力向上のための「水都大阪らしい淀川を活用した舟運・レジャー施設」の導入が期待されています。

※掲載のイメージイラストは大阪市HPより引用（2025年4月供用開始予定）。
※情報は今後の関係者協議により変更となる可能性があります。

かわまちづくり対象エリア位置図

出典：国土交通省近畿地方整備局HP「淀川の取り組み」（https://www.kkr.mlit.go.jp/yodogawa/use/ship/qii5hk00000008ua-att/syun15.pdf）

Case Study

かわまちづくりの事例と効果

【事例1】大阪市かわまちづくり
（大阪府大阪市、淀川水系道頓堀川）

「水の都・大阪」における道頓堀川の水辺整備と水辺空間利活用の制度要望、公民連携の多様な賑わいづくりによる、かわとまちが一体となった魅力的な水辺空間

効果

◎まちの中の水辺の価値を著しく向上

全国に先駆けて先進的な規制緩和のスキームを使い、水辺の遊歩道を整備して人の流れを変えたり、水辺周辺の建築物を甦らせたり、舟運を実施するなどした。

◎大阪らしい賑やかな雰囲気の
醸成に貢献

川沿いのお店の雰囲気、看板・垂れ幕などにくわえ、乗船している人と橋の上にいる人が互いに手を振り合うフレンドリーな光景が日常的にみられるように。

■イベント実施件数

■オープンカフェ設置件数

出典：国土交通省HP「かわまち大賞（先進事例紹介）」（https://www.mlit.go.jp/river/kankyo/main/kankyou/machizukuri/taisyo/04-21taisyo02.pdf）を加工して作成

【事例2】美濃加茂地区かわまちづくり
（岐阜県美濃加茂市、木曽川水系木曽川）

主にリバーポートパーク美濃加茂の整備・運営による新たな賑わいの創出とかわとまちの回遊性向上

効果

◎新たな観光スポットと
経済的な成果の創出

川遊びやBBQ、プレイパークなどの地域資源を活かしたプログラムを官民共同で考え、それらを繋げるように公園・建築をデザインし、人と人、人と自然、多世代・多文化が交わる交流拠点を整備。

◎各種イベントの開催により賑わい・
憩いの空間創出

自然体験学習やマルシェや音楽等のイベントを地域活動団体、指定管理者、行政が連携して行うことで、街づくりが活性化しつつある。

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Point 1 国との連携

◆ 河川許認可等
◆ 全国への情報発信 (MIZBERING など)
◆ 情報提供

Point 2 管理運営方法の工夫

指定管理者募集に当たり、指定管理+設置管理許可を組み合わせ、自主事業の規模とその自由度を大きくとったことで、指定管理者が来訪者増加のための取り組みを積極的に行う仕組みとした。

Point 3 地域連携

民間事業者(指定管理者) と各種団体が連携協力して様々な取組みを実施。

Point 4 まちづくり

「かわまちづくり」をきっかけに、民間事業者(指定管理者) を中心に、地域団体や市民らによるまちづくりの取り組みが活発化しつつあります。

出典：国土交通省HP「かわまち大賞（先進事例紹介）」（https://www.mlit.go.jp/river/kankyo/main/kankyou/machizukuri/taisyo/04-19taisyo02.pdf）を加工して作成

十三駅エリアのまちづくり

阪急京都線、神戸線、宝塚線に加えて新大阪連絡線・なにわ筋連絡線の４線の駅となる「十三」駅エリアは「新大阪駅周辺地域のサブ拠点」であり、「地域のまちづくりの中心拠点」であるという、両方の視点を踏まえたまちづくりが期待されます。※大阪府「新大阪駅周辺地域まちづくり検討部会」資料より引用

【十三新駅の駅位置の方向性】
新大阪連絡線・なにわ筋連絡線の検討状況

概要

・阪急主要路線が合流する十三駅を経由し、
なにわ筋線と新大阪駅とを直結させる路線を整備する。

・なにわ筋線との相互直通を想定し、狭軌にて整備。

・基本的に地下ルートでの整備を想定。

事業効果

①新大阪駅エリアと十三駅エリアの鉄道ネットワークの整備

②阪急沿線から新大阪及び関西空港のアクセス強化

③新大阪～大阪間の複数ルート化による、
より一層のリダンダンシー強化
（地下トンネルでの淀川渡河ルートの確保によるルートの強靭化）

※近畿圏における空港アクセス鉄道ネットワークに関する調査
（国土交通省、2018年4月）において、事業性について一定の評価が得られている。

出典：大阪府公式HP「第3回新大阪駅周辺地域まちづくり検討部会」資料4 十三駅エリア・淡路駅エリアのまちづくり（b3siryou4.pdf (osaka.lg.jp)）を一部加工

【駅直上プロジェクトの動き】

駅からまちにつながる空間の演出により、駅まち一体の歩きやすく居心地の良い空間づくりを進める

【新駅・駅直上プロジェクトについて】

■連絡線の十三新駅は、既存駅北側（神戸線、宝塚線との間）の
阪急電鉄用地内で整備する計画を進める。

■世界・日本の各地とつながるまちの新たな玄関口として、
駅からまちに降り立つ空間の魅力を高め、まちの価値向上を図る。
・駅出入口の位置の検討
・改札－コンコース－まちへの空間づくり

■新駅の直上には、駅直結の強みを活かして、キーコンテンツと
なる機能導入を図り、十三駅エリアの目的地化をめざす

【関連都市開発プロジェクトについて】

■駅南側、駅北側の阪急電鉄用地を活用し、新駅・駅直上プロジェクト
に連動した複数の新たな都市開発プロジェクトを展開

■新駅・駅直上プロジェクトの機能を補完しエリアにおける都市機能
（交流促進機能、交通結節機能、都市空間機能）の面的充実を図る。

住みたい沿線ランキング

出典：「SUUMO住みたい街ランキング2024 関西版住みたい沿線ランキング」（https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2024kansai_sonota/）

Column

日本を代表する都市・大阪。
多数のビッグプロジェクトが進行し、大阪のさらなる発展が期待されます。

大阪・関西万博

夢洲で開催が予定されている「大阪・関西万博」。世界中の技術と英知を集め、新たなアイデアを創造・発信する場としての役割が期待されています。

大阪IR基本構想

世界水準の統合型リゾート、大阪IR基本構想が進行中。約2,800万人の来場が見込まれています。

うめきた2期地区
開発プロジェクト

2024年夏、うめきた2期地区に「グラングリーン大阪」が先行まちびらき。緑潤う広大な都市公園を中心にホテル、商業施設、オフィスなどが集います。

※掲載の「大阪・関西万博」のCGは、 2023年5月時点のイメージパースであり、今後変更となる場合がございます。＜出典：2025年日本国際博覧会協会＞

01.大阪市淀川区のポテンシャル 02.十三エリアの展望 03.複合開発タワーの資産性

「ジオタワー大阪十三」の資産性

「ジオタワー大阪十三」は数々の都市再生プロジェクトが加速する淀川区・十三エリアに、
阪急「十三」駅徒歩3分^※1かつ関西最大712戸^※2という、リセールバリューにも強いポテンシャルをもって誕生します。

リセールバリュー

不動産の資産性を読み解くのに重要なのが「価格騰落率」で、リセールバリューとも呼ばれています。下記のグラフに見るように、駅に近いほど、総戸数が多いほど価格騰落率が高く、資産価値が維持されやすいといえます。そのため、駅徒歩3分^※1×関西最大712戸^※2の「ジオタワー大阪十三」は資産性においても期待値が高いといえます。※1 「十三」駅徒歩3分とは、阪急電鉄「十三」駅東改札口から計測した概算を示しています。
※2 「関西最大」とは、2000年以降に関西圏で供給された分譲マンションのうち、本プロジェクトの総戸数712戸は住・商・官一体開発の単独売主で「過去最大規模」の戸数となります。(2023年10月MRC調べ)

■最寄駅への徒歩分数別〔価格騰落率〕グラフ

■総戸数別〔価格騰落率〕グラフ

中古流通期間：2022年～2023年5月
（中古流通時の築年数5～15年）の価格騰落率

※Realnetマンションサマリの新築マンションデータとアットホーム社の中古流通マンションデータを基にリセールバリューを算出（2023年7月時点）
※既存物件についての調査であり、当該物件の今後の価格変動を保証・予想するものではありません。

※掲載の環境写真は、2022年9月・10月・11月・2023年1月に撮影したものです。

※掲載のimage photoは、イメージであり実際とは異なります。

※掲載の完成予想図は、計画段階の図面を基に描いたもので、建物の形状・色調・植栽・家具・調度品・照明等は、設計・施工上の都合、行政官庁の指導により変更になる場合がございます。なお、各種部材につきましては、実物の質感・色等の見え方が異なる場合があります。

※描かれている植栽は、特定の季節やご入居時の状態を想定して描いたものではありません。また、予定種の成長後のイメージを基に描いており、竣工時は予想図程度には成長しておりません。

※空撮合成ビジュアルは、現地周辺航空写真（2023年1月撮影）に外観完成予想図を合成したもので、実際とは異なります。また光の表現は物件の高さや形状を表したものではありません。

※共用施設の家具・調度品・照明・アート作品・植栽・サービス内容等は変更となる場合がございます。共用施設のご利用は管理規約集に従っていただきます。

※花火合成ビジュアルは、眺望写真（現地39階相当より2022年9月に撮影）に外観完成予想図を合成したもので、実際とは異なります。

※花火合成ビジュアル・スカイラウンジ完成予想図は、なにわ淀川花火大会の花火CGを合成しており、花火の打ち上げ位置、大きさ、高さについては実際とは異なります。眺望・花火大会の開催は、将来にわたって保証されるものではありません。

※掲載の商業施設は、今後の行政協議、設計・施工上等の都合によって変更となる場合がございます。

※空撮合成ビジュアルは、現地周辺航空写真（2023年1月撮影）に外観完成予想CGを合成したもので、実際とは異なります。光の表現は物件の高さや形状を表したものではありません。

※掲載の衛星写真（2017年撮影）＜提供：国土地理院＞は、一部CG処理を施しており実際とは異なります。

※掲載の情報は第三者による公表資料をもとにしており、開発計画等は将来にわたり保証するものではございません。最新の詳細情報は各HPよりご確認ください。

※掲載の情報は2024年8月時点のものであり、今後変更になる場合があります。

Information

24.09.139月14日より第3期2次モデルルームオープン。

Information

24.08.26「はじめに」「資産性」ページを公開いたしました。

Information

Main Contents

1：外観完成予想図(梅田眺望)　2：基壇部完成予想図　3：スカイラウンジ完成予想図　4：image photo　5：image photo　6：外観完成予想図(花火)　7：ゲートガーデン完成予想図　8：image photo　9：キッチン(モデルルーム)　10：外観完成予想図　11：image photo　12：image photo

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