野中：今回のプロジェクトがどのようして実現に至ったのかを教えてください。

垣本： まず、弊社が本プロジェクトに携わるに至った経緯から説明します。1971年に建てられた「マンション京都白金台」が耐震性不足や老朽化が進んだことで、 管理組合理事会によって建替えを検討することになりました。この建替え検討を進めるにあたっては事業協力を行うデベロッパーが必要だということで、 デベロッパー8社に声がかけられ、各社が事業提案を行い、最終的に弊社を事業協力者に選定いただきました。 うれしいことに、同マンション建替組合理事の方は「プレゼンテーションがとても良かった。 担当者が資料に視線を落とすことなく、私たちの顔を見て説明してくださった。住民の意向をしっかり聞いてくれそうだと感じました」と評価いただいたと聞いています。 この建替計画を進める中では多くの課題をクリアする必要がありました。 少しご紹介すると、目黒通りの拡幅によりセットバックが必要となり、敷地面積が約116㎡減少しました。 さらに用途地域も変更され、本敷地の容積率が減少しました。このため、同マンションは既存不適格建物であるため、一般設計で建替えると、総専有面積が約150㎡も減少することとなりました。

しかし、管理組合理事の方々は諦めず、弊社も協力させていただき、「港区マンション建替容積率許可制度」を活用しました。 許可が下りれば、一般設計と比べて容積率は約116%アップし、総専有面積も約1170㎡の増加が見込めます。 ただし、港区の許可を受けるには、耐震不足による「要除却認定」を取得することと、公開空地を設けて周辺地域に貢献するという要件がありました。 その後、港区と公開空地について協議を重ね、住民の皆さんには説明会や個別面談を行って説明し、要件をクリアすることができました。 もう一つの課題は、同マンションの立つ地区は、港区「絶対高さ制限を定める高度地区」により、建物高さ制限が40mと定められており、 これでは容積率が緩和されても十分に活かせません。そこで、老朽化マンションを建替える場合の特例を用いて60m超の許可を取るべく、港区と協議を重ねました。 でも、それは非常に困難な取組みだとわかったので、別の方法を考えることにしました。 区とも協議の上で、絶対高さ制限の緩和特例の適用を目指すことにしたんです。この特例は2020年9月までに建替え決議を可決し、申請を行うことが条件だったので、 短期間での合意形成が不可欠でした。管理組合理事会と弊社は一致団結し、個別面談を重ね、 8月に建替え決議が可決し、期限までに特例を申請することができました。

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  「マンション京都白金台」

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  物件販売時の
  パンフレット

野中：建替え事業は数々の課題をクリアしていく必要があると私も認識していますが、 実際に携わられた方のお話をお伺いすると、本当に苦労されたことがよくわかります。 建替え事業は、所有者とデベロッパーで形成される組合と、そして容積率の緩和などを後押ししてくれる自治体、この3者が三位一体となって、 協議・合意形成・決定というプロセスを得なければ成り立たない事業ですから。
政府も建替え円滑法・敷地権売却制度など、さまざまな法整備を進めていますが、まだまだ軌道に乗るところまではいっていません。 多くの物件で、高い障壁となるのは、容積率の問題です。住宅地ですと、そう簡単には容積率を上げることは難しいと考えられます。 前面道路にある程度の幅員がある商業エリアの物件の方が建替えはしやすいと考えます。 しかしながら港区は、民有宅地の用途別内訳を見ると、商業地の面積の割合が都心三区の中で最も低い区となっています。 千代田区86.8％、中央区62.9％に対して、港区は32.4％です。 この点から、港区は都心三区の中で最も建替え事業においてハードルが高い区とも言えます。

野中：計画地がどんな場所であるか、また貴社としてこの地をどう捉え、
どう思っていらっしゃるのかなどについてお話いただけますか。

垣本：今回の計画地の特性としては、山手線内側、駅至近、2駅複数路線利用可能、フラットアクセス、南側傾斜地で眺望や開放感を享受可能、しかも北側も公園が広がっていて眺望や開放感を享受できる稀有な立地だと言えます。
また、プラチナ通りやJR山手線「目黒」駅も徒歩圏にあり、スーパーなどの生活利便施設はもちろん、おしゃれなお店なども多く、都心ならではのアクティブな暮らしをおくることができます。一方、北側の公園は、緑が豊富で日々の暮らしに潤いを与えてくれます。このように利便性と自然環境の両方に恵まれた、得難い住宅適地と認識しています。

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  プラチナ通り
  （徒歩5分／約370m）

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  国立科学博物館附属 自然教育園
  （徒歩3分／約200m）

※掲載のイメージイラストは本物件の立地状況を説明するための概念図であり、地形・距離・建物の大きさ・位置等実際とは異なります。道路・建物等は省略・簡略化しております。

野中：私も現地を訪れましたが、率直な感想としてはまず何と言っても、JR山手線「目黒」駅からほどよい距離で、しかも山手線の内側の東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅からもわずか徒歩4分ということで、極めて利便性が高いこととブランド性を感じます。マンションの資産価値は、そのエリアの歴史、ブランドイメージなども付加価値として上積みされます。こうした一等地のマンションは希少性が高く、資産価値も落ちづらいと言えます。街を行き交う人々の光景からも、そのブランド性や優雅な街並みというイメージが感じられます。
また、本物件は目黒通り沿いに位置し、目黒通りには素敵なブティック、大型のスーパー、ほかでは見られないような洒落た看板の「ドン・キホーテ」、ヘアサロン、学習塾などが揃っており、ファミリー層にも人気があるエリアという感じがしました。
物件近くのバス停からは広尾・千駄ヶ谷・品川・麻布十番・日比谷などのエリアにもアクセスしやすいです。
それと、何と言っても本物件の北側は自然教育園があり、とても都心とは思えないほどの環境が目を引きました。そこにはかつて高松藩主松平家の下屋敷があり、その後は宮内庁の所轄となり、「白金御料地」と呼ばれました。
目の前には「庭園美術館」があります。この敷地は「旧朝香宮邸」であり、こうした邸宅のある由緒正しいエリアであることがわかります。駅に近いエリアをこのような大型の施設が占めているということは、今後のマンション供給も限定的になるということを裏づけています。

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  いなげや白金台店
  （徒歩1分／約60m）

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  プラチナ ドン・キホーテ白金台店
  （徒歩2分／約160m）

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  メガロス白金台
  （徒歩1分／約30m）

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  東京大学医科学研究所附属病院
  （徒歩9分／約650m）