12年～15年に一度の周期で実施するマンションの大規模修繕、工事が及ぼす生活への影響は？
マンションをはじめとする建造物は、常に太陽光（紫外線）や風雨にさらされているため、経年と共に少しずつ素材が劣化します。そのため、定期的なメンテナンスや改修・改良が不可欠となりますが、その工事の中で最も大掛かりな作業が「大規模修繕工事」です。そこで今回のジオプラットでは、「大規模修繕ではどのような工事を行うのか？」「工事中の生活にはどのような影響があるのか？」について解説します。
大規模修繕の目安は12年～15年、しかし近年は素材の進化でサイクルの延長が可能に
マンションの修繕に関する目安を定めた国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（※）の中では「マンションの快適な居住環境を確保し資産価値の維持・向上を図るためには、建物等の経年劣化に対して適時適切な修繕工事等を行うことが重要」と記されています。その修繕工事の内容は、大きく分けて次の3つに分類されます。
※長期修繕計画作成ガイドライン（P62）／マンションの補修・修繕・改修の概念図より
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf
●補修（必要最低限の修繕）
劣化した建物の性能や機能を実用上支障のないレベルまで回復させる工事。
●修繕（建物的価値の維持）
建物の性能や機能を新築時の水準まで維持・回復させる工事。
●改良（社会的価値の向上）
生活様式や社会環境の変化を受けて、建物や設備の性能・機能・意匠を新築時の水準からさらに向上させる工事 。
この3つの修繕工事を複合的に行うのが「大規模修繕工事」で、ガイドラインの中では「12年～15年に一度」の実施が目安として記されています。ただし、近年は経年劣化しにくい塗料や管材など新しい素材を採用することで、大規模修繕工事のサイクルを延長しやすくなっています。
大規模修繕の工事期間はどのくらい？準備期間の手順もチェック！
大規模修繕工事の内容はマンションの規模（総戸数や建物の高さなど）によって異なり、「マンションの長期修繕計画」に基づいて工事が実施されます。ただし、大規模修繕の時期が近付いてきたからといっていきなり工事に入れるわけではありません。工事着工までには、次のような準備期間が必要です。
①大規模修繕工事の進め方を検討・決定する
大規模修繕工事の進め方には、「責任施工方式」と「設計監理方式（コンサルティング会社・建築士事務所）」の2つが一般的です。以前は「設計監理方式」が主流でしたが、最近では「責任施工方式」の採用も増えてきています。理事会では工事の進め方を検討する協力者を募り、協力者とともに進め方を決定することが基本的な流れです。
●責任施工方式：施工会社が計画から工事まで一貫して担当する方式で、コストを抑えやすく、スピーディーな進行が可能です。
●設計監理方式：コンサルティング会社や建築士事務所が設計と監理を行い、施工会社とは別に管理する方式で、高い専門性が期待できます。
②建物の劣化状況について調査を行う
大規模修繕工事で主に課題となるのは「紫外線による屋上防水の劣化」や「壁面タイル・塗料のひび割れ」等です。しかし、これらの劣化は一般の居住者での判断は難しく、大規模修繕専門のコンサルティング会社や建築設計事務所等へ「建物調査診断」を依頼することになります。各社の大規模修繕工事における実績などを考慮し、依頼する会社を選定します。
③大規模修繕工事の内容を決定する
建物調査診断の結果に基づいて工事の内容を具体的に決めていきます。中には、「マンションの長期修繕計画」よりも劣化が進んでいる項目や、逆に次の大規模修繕まで持ち越せそうな項目もあるため、本当に必要な工事と不要な工事の見極めが必要です。また、消費税の増税等や資材価格の高騰によって、新築当初の計画よりも修繕費用の負担が大きくなることが多々あります。将来の財政状況を見据えて適正な収支を調整することも大切な作業となります。
【大規模修繕の主な工事内容】
建築系工事・・・屋根防水、床防水、外壁塗装、外壁タイル、シーリング工事、鉄部等塗装、建具・金物等、共用内部 など
設備系工事・・・給水設備、排水設備、ガス設備、空調・換気設備、電灯設備等、情報・通信設備、消防用設備、昇降機設備、駐車場設備 など
その他工事・・・外構・付属施設、仮設工事など
④工事会社を選定する（設計監理方式の場合）
工事の内容が決定したら「どこの会社へ依頼するか？」を検討します。マンションの売主が総合デベロッパーの場合は系列の建設会社へ依頼する方法もありますが、通常は「建通新聞」などの建設関連メディア上で告知を行い、公募型入札を行うケースが一般的です。複数社から参加があった場合は、工事計画や工事費の見積、施工実績など各社のプレゼンを受けた上で、最終的な選定は「管理組合総会」にて決議を行います。
●準備期間から工事完了まで1年半～3年以上かかることも
大規模修繕委員会の発足から工事着工までの準備期間は1年～2年程度を要するほか、着工から完了までの工事期間は総戸数50戸未満の小規模マンションで3～4か月、総戸数50戸から100戸未満の中規模マンションで4～6か月、総戸数100戸以上の大規模マンションになると6か月～1年以上かかるケースもあります。なお、工事期間中は工事の予定表が掲示板や入居者専用アプリで配信されたり、進捗状況に関する定例報告会が月に1回程度開催されるため、常に掲示板や入居者専用アプリを確認して最新情報をチェックするよう心がけましょう。
大規模修繕工事中の生活への影響は？
大規模修繕工事中は、建物のまわりに工事用の足場が組まれ多くの作業員が出入りするほか、建物全体が工事幕で覆われ室内が暗くなるなど、日常生活にも様々な影響があります。次の注意点を参考にしながら、大規模修繕工事に向けて準備をしておきましょう。
●バルコニーのモノを片付けなくてはいけない
最も厄介な作業がバルコニーの片付けです。大規模修繕工事では、バルコニーの高圧洗浄や防水シートの張り替え工事を行うため、基本的にバルコニーにモノを放置することは不可となります。また、床面にウッドデッキやテラコッタタイルを敷き詰めている場合は、工事期間までに撤去しなくてはいけません。観葉植物を育てている方は、植木鉢を室内へ移動させるなど、早めに片付け準備を行いましょう。なお、工事期間中は一時的に洗濯物の外干しができなくなります。
●工事期間中、窓は開けっぱなしにできないときがある
工事作業中は大きな音が出るほか、粉塵やニオイが発生する期間があるため、「大規模修繕の間は窓を開けられない時期が一定ある」と考えておいた方が良いでしょう。また、作業員が足場を使って建物外部を移動するほか、足場からバルコニーへ出入りします。その経路を悪用して部外者が侵入する恐れもあるため、防犯上の観点から窓は常に施錠し、カーテンは閉めておいた方が良いでしょう。
●共用スペースや駐車場が使えなくなることもある
大規模修繕に入ると、マンションの共用部を利用して現場事務所が設営されるほか、多くの工事車両が駐停車するため、ラウンジなどの共用スペースや来客用駐車場が使えなくなる場合もあります（ただし小規模マンションの場合は外部に事務所や駐車場を確保するケースあり）。また、館内の階段やエレベーターが工事の影響で一時的に使用禁止になることがあるため、何時から何時まで、どこでどんな工事が行われるか？を必ず前日のうちに確認しましょう。
ちょっと面倒な大規模修繕・・・でも工事完了後は満足度が高くなる！
いかがでしたか？少々面倒に感じる大規模修繕工事ですが、マンションの資産価値をより長く維持し、安心・快適に暮らし続けるためには必要不可欠な工事です。また、大規模修繕工事がすべて完了すると、建物や共用部の美観が目に見えて向上するため、居住満足度も高くなります。大規模修繕工事は入居者ひとりひとりの協力と理解が不可欠。工事に関する説明会などのイベントへ積極的に参加しながら、マンションの修繕に関する知識を深めてみてはいかがでしょうか？
