住宅評論家櫻井幸雄特別インタビュー｜〈公式〉ジオ島本｜阪急阪神不動産｜北摂新構想プロジェクト

SPECIAL INTERVIEW

住宅評論家櫻井幸雄特別インタビュー

INTERVIEW

住宅評論家櫻井幸雄

特別インタビュー

JR快速停車駅※1、総362邸の大規模、そして駅前複合開発。
求めたい要素が大阪と京都のほぼ中間で実現する。

約3年続いたコロナ禍の生活は、私たちの住まい選びにいくつかの「気づき」をもたらした。
「通勤便利な場所に住みたい」のはもちろんだが、緑に囲まれたくつろぎも必要。駅に近く、買物や通院が便利など生活しやすいことも大切だし、将来、値下がりしにくい要素も備えていて欲しい。住戸はゆとりと機能性を高めて。かといって、新築マンションの価格が高すぎるのも困る……

コロナ禍で、マイホームに求められる要素が増えてしまった。希望をすべて満たす新築マンションをみつけるのは無理とあきらめる前に、目を向けたいプロジェクトが大阪と京都のほぼ中間で始動した。

櫻井幸雄プロフィール

全国の住宅事情に精通し、現場取材に裏打ちされた正確な市況分析、わかりやすい解説で定評のある、住宅評論の第一人者。毎日新聞で連載コラムを持ち、Yahoo!ニュース「個人」でも住宅コラムを連載中。テレビ出演も多い。

DEVELOPMENT

新快速停車駅が値上がりし続ける今、注目したい快速停車駅。
JR京都線「島本」駅から徒歩2分※2に大規模マンションが登場する。

「ジオ島本」にはわかりやすい長所が多い。まず、駅から徒歩2分※2である。
駅に近いマンションであれば、将来、中古マンションとして売るときも価格が下がりにくいことは各種データで証明されている。
「資産価値」の面で好ましい条件となるし、「駅徒歩2分」ならば間違いなく便利だ。

最寄り駅はJR東海道線（京都線）の「島本」駅で、大阪駅から通勤時間帯でも23分から28分（日中平常時は24分）。
京都駅まで通勤時間帯で18分から19分（日中平常時は17分）で、大阪と京都のほぼ中間ということになる。
2大都市のほぼ中間という条件も好ましい。

そして、商業施設（スーパーマーケット）や医療施設（クリニックモール）との複合開発で、小学校まで徒歩3〜5分（1工区/徒歩5分、2工区/徒歩3分）と近い、総戸数362邸※2のマンション内には共用施設が充実し、学童保育施設も併設される。
複合開発であり、大規模マンションである点も今、注目されるマンションの多くが備える要素となる。
しかも、阪急阪神不動産の「ジオ」である。ならばチェックしたい、と気持ちが動くマンションだ。

商

医

緑

住

学

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その建設現場は、JR京都線の車窓からも見える。「島本」の山側で、新しく整備された道路と広い敷地がまぶしい。
しかしながら、工事が始まる前、建物の姿がない状態からは、あっさりした印象を受けるだろう。が、それは当然だ。
総戸数362邸の大規模マンションを中心に複合開発の街区をゼロからつくるのである、広大な土地を一度サラ地にする必要がある。
今は、その段階なので、あっさりした状況に見えるのは仕方がない。

今まで、大阪市内の駅周辺再開発では、このように「何もない状況」を何度も見てきた。うめきたエリアの2期工区もしかり、建物の工事が始まるまではあっさりしている。
が、その状態がずっと続くとは誰も思わない。ここから、とんでもなくスケールの大きな街が始まるのである。

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ACCESS

「島本」駅は新快速駅ではないが、狙い目！？

「ジオ島本」の最寄り駅「島本」は、JR京都線で「高槻」駅の隣駅となる。
そこから、この建設地が新快速停車駅の「高槻」駅だったら、との思いが生じがちだ。
「高槻」駅だったら、新快速で「大阪」駅、「京都」駅へのアクセスが向上するし、商業施設も多いので、より便利だろう、と。

しかし、「高槻」駅の周辺にこのようにスケールの大きなマンションを建設できる土地はない。
仮に土地があったとしても「高槻駅駅前」の新築マンションはどのくらいの価格設定になってしまうのか。
そう考えると、「島本」駅だから、徒歩2分※2で大規模複合開発のマンションが実現できたし、価格面の期待が高まることにも感謝したくなる。

そもそも、「島本」駅のアクセスは見劣りするものではない。
「島本」駅はJR京都線の快速停車駅※1で、朝の8時台に「大阪」駅方面に向かう電車8本のうち4本が快速。
そして、9時台は9本中4本が快速だ。
「大阪」駅に向かう場合、快速と新快速との違いは途中で「茨木」駅に停車するかどうか。

一方で、快速電車であれば比較的車内が空いていることもあり、座席に座れる可能性が高くなる。
座れることを勘案すれば、「島本駅から快速電車に乗車できる」ことを喜ぶ人も出てきそうだ。

近年、新快速の人気は高く、その停車駅に住みたいという人が増えてしまった。
結果として、「高槻」駅はもとより、滋賀県内の「大津」駅や「石山」駅、兵庫県内の「明石」駅、「西明石」駅まで注目されるという現象が出ている。
遠くの新快速停車駅を狙うのもよいが、あえて新快速停車駅を避け、快速停車駅を狙うのもわるくない、と私は考えている。
大阪と京都の中間に位置する「島本」駅は、まさに狙ってみたい駅なのである。

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「ジオ島本」の立地に懸念点はないか

「ジオ島本」の立地には注目すべき点が多い。なにしろ「駅から徒歩2分※2」である。
医療施設や商業施設との複合開発で、生活利便性も高い。

一方で、線路に近いことから騒音懸念を抱く人も出てくるだろう。これは、「駅に近い」と必ず出てくる懸念となる。地下鉄の駅でもない限り、駅近のマンションには騒音懸念が生じるわけだ。
しかしながら、騒音懸念があっても、駅に近いマンションは値下がりしにくい。それは、マンションの遮音対策が進化しており、「音で悩まされるケースは少ない」からと考えられる。

実際、「ジオ島本」では建物全体で遮音性能を上げ、線路からの騒音が懸念される住戸では、特に遮音対策を高めている。
具体的には、アルミサッシと樹脂内窓の二重窓となっている（一部住戸のみ）。換気口からの音の侵入を防ぐ工夫も採用される。

それらの工夫が十分な効果を発揮することもあり、駅近のマンションは価格が下がりにくいのである。

COMMON

SPACE

駅徒歩2分※2でありながら、ゆったりした配棟計画。
共用施設には、遊び心満点で、楽しげなスペースも。

「ジオ島本」は、建物の注目点も多い。
建物や配棟計画の特徴を一言でまとめれば、「駅徒歩2分※2」でありながら、ゆとりやくつろぎを備えていること。
つまり、便利さと潤いという相反する特性を兼ね備える点にある。

たとえば、3棟に分かれた地上15階建ての建物は、敷地内にゆったりと配置される。便利な場所のマンションには、敷地いっぱいに建物を配置するケースもあるのだが、「ジオ島本」では敷地内に空地（オープンスペース）が多く、空地率は64％に達する。
建物を囲むように植栽が施され、敷地の南側には公園も建設される。便利なのに、緑が身近な生活が実現するわけだ。

さらに、住宅棟とは別に設置される共用棟には便利さとともに、遊び心もある。
たとえば、パーティールームとしても使えるコミュニティラウンジやテレワークにも利用できるワークラウンジ、布団も洗えるランドリールーム（有料）などは便利な施設だ。
一方、遊び心が感じられるのは、シーズンズガーデンと名付けられた共用の庭。そこに土管のある築山が用意される計画だ。
大人は原っぱを懐かしく思い出し、子供はアニメの世界のような空間に大喜びしそうだ。

さらに、共用棟の屋上には、散策が楽しめる「ステップスクエア・ルーフガーデン」もつくられる。
子供と一緒に大人も遊べる空間が用意されるわけだ。

阪急阪神不動産のマンションブランド「ジオ」は、「土地・大地」の意味があり、その地にふさわしいマンションをつくり続ける姿勢を示している。
まさに、「ジオ」ブランドらしい配棟計画であり、共用部の工夫だと感心した。

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PLAN

駅徒歩2分※2で、74m²台の3LDKを中心としたゆとりのプランを実現。
暮らしを快適にする「細やかな工夫」も数多い。

「ジオ島本」の住戸は、63.52m²〜88.71m²の2LDK〜4LDK（1工区・2工区全体概要）。中心となる間取りは74m²台の3LDKとなる。
近年は大阪府内でも60m²台の3LDKも増えているが、それよりもひとまわりもふたまわりも広く感じる。

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ゆとりある広さにより、収納充実のプランを実現。
これは、駅徒歩2分※2のマンションとして実現しにくい特徴で、高評価のポイントである。
そして、阪急阪神不動産の「ジオ」ブランドの血統というべきなのだが、随所に「細やかな心遣い」が凝らされているのだ。

たとえば、室内廊下を歩くとき邪魔にならないように室内ドアのドアノブを奥に配置している。
トイレの外開きドアは特に出っ張りやすいのだが、そのドアを一段奥に設置しているのは、手間をかけてマンションをつくっている証拠である。
キッチンではタッチレス水栓が標準設置される。水栓金具に手をかざすだけで水（湯）を出す・止めるを操作できるもので、料理中に油で汚れた手を洗うときなどに重宝する設備となる。
また、キッチン天板の端に立ち上がりを設けることでキッチン壁の汚れやシール目地のカビを抑えることができる「三方（さんぽう）立上がり」にするなど、他社のマンションでは見られない独自の工夫が凝らされている。

各居室の天井高は2m50cmあり、多くのマンションで見ることが多い2m40cmより10cm高く設定されている。
また、バルコニー側の柱型を室内から外側に出すアウトポール設計が採用されており、家具レイアウトの自由度も高まる。
バルコニーに面した窓はワイドに設計され、奥行きが1.8mとか1.9mもあるバルコニーには鉢植えの水やりなどに重宝する水栓が取り付けられている。

窓に用いられるのはペアガラスよりも断熱性の高いLow-E複層ガラスで、各住戸の玄関扉には標準で玄関電池錠が付くなど設備仕様も充実している。

ちなみに、玄関電池錠は、玄関キーをポケットやバッグに入れておけば、ボタンを押すだけで施錠・解錠ができるため手間が省ける。電池が切れたときは簡単な操作で通常のキーで施錠・解錠ができるようになっており、日々の生活で便利さを実感できる先進の設備である。

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ECO

「低炭素住宅」認定マンションであることの価値。

「ジオ島本」は、「低炭素住宅」の認定を取得。
低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えるための対策が取られ、環境にやさしいマンションになっていることを示している。

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「ジオ島本」の場合、窓にLow-E複層ガラスを採用し、その周辺の壁も断熱性を高めているのはもちろん、天井の構造体（内装材で塞がれるため、普段は見えない）にも断熱材を吹付しており、室内の断熱性を一層高めている。
真夏や真冬でも心地よく過ごせる住空間を実現し、快適でエコな生活をサポートする。

概念図

「ジオ島本」は、住宅ローン控除の枠が大きくなる「低炭素住宅」認定マンションで、その結果、13年間の住宅ローン控除で、最大455万円の控除が受けられることになっている（子育て世帯・若者夫婦世帯に該当し2024年に入居の場合）。
住宅ローン控除で大きな控除が期待できることも、「ジオ島本」の隠れた特徴ということになるわけだ。

住宅ローン減税枠が拡大

住宅ローンの残高と物件の省エネ等の基準に応じて所得税が控除されます。「低炭素建築物」は一般の新築住宅に比べて控除額が大きくなります。

※1.子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合

■住宅ローン控除の概要（2024年度税制改正大綱より）

■住宅ローン控除を受けるための主な要件

その者が所有しかつ主として居住の用に供する家屋であること
住宅の引渡し又は工事完了から6ケ月以内に居住の用に供すること
床面積が50m²以上であること（2024年までに建築確認を受けて住宅を新築又は2024年までに建築確認を受けた未入居の住宅を取得し、合計所得金額が1,000万円以下の場合、40m²以上50m²未満でも対象）
店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
借入金の償還期間が10年以上であること
合計所得金額が2,000万円以下であること

■子育て世帯・若者夫婦世帯（子育特例対象個人）とは

19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

※2.一定の建築日基準を充たす新築住宅以外は対象外。
※既存住宅の築年数要件は「1982年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）※条件により異なる場合がございます。※上記は適用条件の概要のため、詳細については所轄税務署等へお問い合わせください。※掲載の内容は2024年4月現在のものであり、今後変更になる場合があります。

DESIGN

私がシックな外観、敷地内の緑を重視する理由。

マンションをみるとき、私は外観と敷地内の緑に注目する。
外観が美しく、樹木が多ければ、高評価を与えるわけだ。
理由は「外観と緑が魅力的なマンションは人気が落ちず、中古になっても値段が落ちにくい」という認識を持っているからだ。

中古でマンションを買うとき、購入検討者はまずインターネットで外観の様子を見る。
これで、前向きになるか、腰が引けるかがまず決まる。
そのことがわかったため、現在のマンションは外観に気を遣い、緑を多くする傾向が強まっている。

「ジオ島本」は、駅のホームからも、また走行するJR京都線の車窓からもよく見えるマンションとなる。
そのことが分かっているので、よけいに外観に意匠を凝らしている。
その際、奇をてらったものではなく、背景の山並みにマッチするように、緑がかった色調を採り入れている。

完成すれば、シックな外観の素敵なマンションになるだろう。
そして、建物を囲む緑は年月の経過とともに大きく育ち、やがて建物を美しく飾ってくれる。
そのときも、緑がかった外装は、樹木とマッチし、好ましさを増して行く……外観と緑は、長く「ジオ島本」の財産になってくれるはずだ。

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住宅の専門家として重視したいのは、
「確実性」を備えたレジデンスであること。

2023年の年明けとともに、マンション購入に不安を抱く人が増えてしまった。
住宅ローンの金利が上がるのではないか。世界経済が悪化するのではないか……今、マンションを買ってよいのだろうか、という漠然とした不安があるわけだ。
経済の動きは好不調を繰り返すので、ときに不安な時期も生じてしまう。

しかし、経済の状態はどうであれ、「今、マンションを買いたい」という人たちはいる。
では、今、マイホームの買いどきを迎えている人は、どのようにマンションを買えばよいのか。
私は、「不安なときこそ、確実なマンションを買うべきです」と答えている。
将来も変わらぬ便利さを持つ立地、将来も変わらぬ快適さを備えるマンションをなるべく無理をしない資金計画で購入する。
それが、後悔しないマイホーム購入となる、と。

「ジオ島本」は、JR京都線で大阪と京都のほぼ中間に位置する。
しかも、駅から徒歩2分※2で、スーパーマーケットやクリニックモールにも近い。
暮らしやすさの面でも、資産性の面でも確実性を備えるマンションとなる。

しかも、これまで数々の「グッドデザイン賞」を受賞した建物をつくり続け、関西において「中古マンション値上がり率ランキング」で7年連続第1位※4に輝く〈ジオ〉のマンションである。
「ジオ島本」は、不安な時代だからこそ輝きを増すマンションと評価したい。

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〈完全予約制〉

※1.大阪方面へは、「高槻」駅から快速電車にて運行。京都方面へは、「高槻」駅より各駅運行。
※2.1工区：JR東海道本線「島本」駅徒歩2分、227戸／2工区：JR東海道本線「島本」駅徒歩3分、135戸
※3.島本町立第三小学校は既存の施設であり、建て替え等ではありません。
※4.出典「住まいサーフィン」。2008年から2022年に竣工した関西圏（滋賀、京都、奈良、和歌山、大阪、兵庫）の新築分譲マンションを対象に、各住戸の新築分譲時の価格と、2023年1月から2023年12月までの1年間に中古マンションとして売り出された価格の騰落率を算出し、2024年1月時点の経過年数で除算することで年間当たりの値上がり率を算出。
※掲載の電車所要時間は朝の通勤時間帯（7:00～9:00）、平日・日中平常時（11:00～16:00）目的地へ到着する最短～最長の時間を記載しており、時間帯により異なります。なお、運行ダイヤの出典は「乗換案内時刻表対応版（ジョルダン株式会社）」となっています。（2024年3月現在）
※掲載の現地周辺航空写真は、現地上空からの写真（2022年12月撮影）に、JR島本駅西土地区画整理事業の土地利用計画概念図を描き起こしCG合成したものです。また、敷地の範囲を表す光は、建物の高さや規模を表すものではありません。予めご了承ください。
※掲載の各完成予想CGは、設計段階の図面を基に描いたもので、形状の細部・設備機器などを一部省略しています。また、建物の形状・色調・植栽等は、行政官庁の指導及び施工上の都合により変更になる場合がございます。なお、現地周辺の建物等は一部省略している箇所がございます。※描かれている植栽は、特定の季節やご入居時の状態を想定して描いたものではありません。また、予定種の成長後のイメージを基に描いており、竣工時は予想図程度には成長しておりません。※共用部のご利用につきましては、利用規約・使用細則等がございます。
※掲載の施設写真は2022年10月撮影。
※掲載の室内写真は、モデルルーム・ハーフモデルルームにて2023年3月に撮影したものです。グレードアップオプション（有償：お引き渡し前の施工）及びインテリアオプション（有償：お引き渡し後の施工）が含まれております。※家具・調度品等は販売価格に含まれておりません。
※掲載の距離表示は現地からの地図上の概測です。徒歩分数は80mを1分として算出したものです。
※掲載のインタビューは2023年4月に行ったものです。