マンションの維持に欠かせない「管理費」と「修繕積立金」の役割とは？

マンション購入の際は、つい住宅ローンの返済額ばかりに目が向いてしまいますが、意外に見落としがちなのが「管理費」と「修繕積立金」。どちらもマンションを良好な状態で維持・管理していく上で欠かせない経費ですが、「具体的にはどのように使われるのか」についてご存知ない方も多いのではないでしょうか？そこで今回のジオプラットでは、分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」の違いや使い道について解説します。

マンションの管理費と修繕積立金、その違いは？

マンションの建物は「専有部分」と「共用部分」に分かれます。専有部分というのは「区分所有者が単独で所有している部分」で、いわゆる居住スペースのこと。一方、共用部分というのは「専有部を除く部分」で、エントランスやエレベーターホール、共用廊下など「入居者がみんなで使うスペース」のことを指します。個人の居住スペースであれば、清掃やメンテナンスについては個人の好きなタイミングで自由に行うことができますが、マンション全体の美観や性能をより長く維持するためには、共用部分の計画的・定期的な清掃・メンテナンスが欠かせません。その経費として必要になるのが「管理費」と「修繕積立金」です。

管理費とは？

入居者の快適な暮らしを保つために必要な「通常の維持・管理・修繕にかかる経費」に充当される費用のこと。

修繕積立金とは？

「長期修繕計画」に基づく大規模修繕工事など「特別な維持・管理・修繕にかかる経費」に充当される費用のこと。
※月々の負担を抑えるため、新築分譲時に「管理準備金」「修繕積立基金」等の名目で一時金を支払うケースもあります。

マンションの管理費・修繕積立金はそれぞれ何のために使われるの？

「管理費」と「修繕積立金」はいずれも管理組合（または管理業者）の収納口座に納入され、管理組合の保管口座で積み立てを行いますが、それぞれに使用目的が異なるため、費用を区分して経理するルールになっています。具体的には以下のような目的で使用されます。

管理費の使い道

●マンション管理会社へ支払う委託業務費や管理員人件費、警備料金
●電球の取り換えや駐車場の点検、共用施設の清掃・消毒など、共用部分の保守維持費や光熱費
●火災保険・地震保険・損害保険など共用部分の保険料
●管理組合の運営に必要な費用など

修繕積立金の使い道

●一定年数の経過ごとに行う定期的・計画的な修繕費（外壁・屋根・屋上の改修など）
●不測の事故や災害、その他特別な事情で必要となる修繕費
●建物の建て替えやマンションの敷地売却の際に必要となる調査のための費用
●区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理のための費用など

マンション管理費・修繕積立金の相場は？将来金額が値上げされることはあるの？

管理費は建物の規模やグレード、管理・サービスの内容によってマンションごとに設定額が異なります。多くの場合は、持分の割合（専有部分の広さ）や専用使用部分の有無に応じて算出された額が設定され、全国的な平均値は
「1㎡あたり約154円（※1）」と言われています。また、途中でマンションの管理会社が変わったときや、管理・サービス内容が変更となりやむを得ず改定が必要と判断された場合には、管理費が値上がりする場合もあります。なお、マンションの管理費等の改定については別段の定めがない限り、原則として総会の普通決議（区分所有者および議決権の各過半数）により決定します。

一方、修繕積立金はマンションの管理組合が作成する「長期修繕計画」に基づいて設定されます。長期修繕計画の計画期間は、新築マンションの場合で30年以上、既存マンションは25年以上と定められており、外壁補修や屋上防水、給排水管の取り換え、窓・玄関扉の改良など、快適・安全に暮らすためのマンション性能を維持する目的で工事計画が盛り込まれます。

大規模修繕工事は12年周期を目安に実施され、「一戸当たり100万円（※2）」が平均的な費用とされていますが、築年数を経て2回目・3回目の大規模修繕工事を迎える頃には、積み立てていた工事費用が不足することもあります。その場合は、次回の大規模修繕工事に向けて修繕積立金の値上げを検討したり、不足分を一時金として徴収するなどの対策が必要となります。大規模修繕工事はマンションの資産性をより長く維持していく上で大切な工事なので、管理組合で「現在の修繕積立金が適切であるかどうか？」について定期的な見直しを行うことも不可欠です。

※1：「平成30年度マンション総合調査」（国土交通省）P187より
※2：「マンション大規模修繕工事に関する実態調査（2017年5～7月実施）」（国土交通省）より

マンションの管理費や修繕積立金は「安ければ良い」というものではない

「セキュリティがしっかりしている」「構造的に安心感がある」「自分で玄関まわりの掃除や植木の手入れをしなくても良い」など、マンションならではの生活メリットは様々ありますが、そうしたメリットを陰で支えているのが管理費と修繕積立金です。新築分譲当初は、過去のマンション管理の実績やデータを基に「そのマンションの資産性を維持するために相当と判断される額」が設定されていますが、管理組合が設立された後はその額の決定権は管理組合に移るため、総会決議により設定をもっと安くすることももちろん可能です。しかし、設定を安くしたことによって管理費や修繕積立金が不足してしまうと、管理スタッフの勤務時間の短縮や、共用スペースの清掃・メンテナンス回数の減少、大規模修繕工事の規模縮小などを検討が必要になるので、結果的には建物の美観が損なわれ、マンション全体が荒廃し、資産性が低下していくことが考えられます。

管理費・修繕積立金は安ければ良いというものではありません。むしろ、築年数の経過に伴い、物価上昇や消費税増税などの影響を受けて値上がりしていく可能性があるので、マンション購入を検討する際には「管理費・修繕積立金の多少の値上がり」を想定した上で長期的な家計プランを立てておきましょう