SCHEME
定期借地権
TOPIC.01
「定期借地権付分譲マンション」解説動画
定期借地権付分譲マンションの基本について、
4分ほどの動画でご理解いただけます。
TOPIC.02
高騰を続けるマンション価格。
下がる見込みが見えない状況。
ご存じの通り、地価や建築費上昇のあおりを受け、現在、マンション価格の高騰がつづいています。
価格高騰は、都心部はもちろん、都心近接エリア、都心沿線駅近エリアへも波及。
それに伴い販売価格を抑えるため、住戸面積の狭い狭小マンションが増加傾向に。
今や好立地において、手が届く価格で、ゆとりあるマンションを手に入れにくい状況となっています。
駅近など好立地ほど
マンション価格上昇
そこで、土地を「借りる」という形で
購入コストを抑えるという仕組みを。
定期借地権付分譲マンション
というカタチ
駅前徒歩２分の立地で実現
TOPIC.03
定期借地権とは？
契約で定められた期間にわたって土地を利用し、その土地に建築した建物を
所有する権利を「定期借地権」と言います。
土地にかかる税金は土地所有者が負担し、借地権者は毎月の地代（土地賃料）を支払います。
定期借地権には3つのタイプ※がありますが、居住用に活用されているのが「一般定期借地権」です。
これは、借地期間を50年以上とすることを条件に、下記3つの原則のもと成立しています。
※「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」。本物件は「一般定期借地権」であり、特にことわりのない限り、本ガイドでは「一般定期借地権」のことを「定期借地権」と表記します。
1
契約の更新をしない
2
再建築による
期間の延長をしない
3
期間満了による
建物の買取請求をしない
定期借地権付分譲マンションと
所有権マンションのちがい。
所有権マンションが土地と建物両方の所有権を取得するのに対し、定期借地権付分譲マンションは、一定期間土地を「利用」し、建物だけを「所有」します。所有にかかるコストを抑えることで好立地エリアでの住宅購入を叶える、合理的な選択肢として注目を集めています。
※借地権を共有することを「準共有」といいます。
※上記は概念図であり、本物件の定期借地権の条件の詳細は契約書面等でご確認ください。
阪急阪神不動産が見守り続ける
「転借地権」スキームを採用。
「ジオ池田グランプレイス」では、土地所有者から阪急阪神不動産が設定を受けた定期借地権を、ご購入者様に転貸する「転借地権」スキームを採用しています。これにより、阪急阪神不動産が土地貸主となり、定期借地権を見守ります。
定期借地権の資産性・将来性
「定期借地権付分譲マンション」は、売却や相続、賃貸活用も可能な「資産」です。その魅力は、予算を抑えて、好立地でゆとりある暮らしを叶えられること。豊かで快適な居住空間を叶える住宅の選択肢のひとつとして、今、ますます注目を集めています。「定期借地権」は文字通り、定められた期限こそありますが、建替えにかかわることなく、期限を見据えて計画的に暮らせる点をメリットとする見方もできます。「ジオ池田グランプレイス」は、阪急「池田」駅の最前席というべき駅徒歩2分のアクセス性に加え、住商一体の複合開発による豊かな生活利便も手に入れられる、阪急阪神不動産×定期借地権ならではのプロジェクトといえるでしょう。ご自身の将来設計やライフスタイルを、「ジオ池田グランプレイス」で暮らす70年超の「時間」と「空間」と、重ねてご検討されてみてはいかがでしょうか。
Profile
［定期借地権ガイド］監修
株式会社リボンブレインズ
代表取締役
澤地 塔一郎氏
1986年慶応義塾大学法学部法律学科卒。不動産業界歴約38年。不動産コンサルタントとして数多くの定期借地権付分譲マンション事業に携わるスペシャリスト。セミナーも多数講演する。
POINT.01
好立地居住を実現
土地の所有者が
手放したくない程の好立地に。
定期借地権付分譲マンションは、駅近や再開発エリアなど、土地所有者の方が手放したくない程の好立地と、そこに暮らしたい購入者を結ぶ仕組みです。阪急阪神不動産はこれからも価値ある地に、〈ジオ〉の実績・経験を余すところなく注ぎ込んだ建物が魅力の、新しい住まいのカタチを提供しつづけます。
年々増加する「定借」。
好立地居住の
新たなスタンダードへ。
2023年12月段階で定期借地権付分譲マンションの供給戸数は累計で3万6千戸超。土地を有効利用する合理的な住宅として、土地所有者・借主双方のニーズを満たしながら今後ますます増えることが予想されます。
※2023年12月時点
※国土交通省「平成21年度定期借地権付住宅の供給実態調査」に基づき、以降供給戸数を加算。㈱リボンブレインズ調べ
※発売開始物件は総戸数をカウント
〈ジオ〉の定期借地権付分譲マンションの取引事例も増加。
定期借地権付分譲マンションは近年、数多くの物件が市場に供給されています。流通面でも「ラグザ大阪レジデンス（1999年竣工）」や「ジオ経堂（2016年竣工）」など、市場での取引実績が見られます。今後物件数が増えるに従い、市場もより成熟すると思われます。また、阪急阪神不動産〈ジオ〉は、2022年関西圏売主別中古マンション値上がり率ランキングで6年連続1位※。グループ力を駆使した売却にもご期待いただけます。
〈ジオ〉の定期借地権付マンション分譲実績
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ジオ西宮今津
（2021年竣工181戸） -
ジオ六甲道
（2020年竣工56戸）
※出典：住まいサーフィン
■ランキングデータ作成方法
2009年以降に竣工した関西圏の新築分譲マンションを対象に、各住戸の新築分譲時の価格と、2021年10月から2022年6月までの間に中古マンションとして売り出された価格の値上がり率を算出し、2022年10月迄の経過年数で除算することで年間当たりの値上がり率を算出しております。少数事例による誤差を抑制するため、総戸数30戸未満のマンション並びに事例数が5件以下のマンションは除外。発表は上記を満たすマンション数を11棟以上販売した売主上位10社のみを公表している。一部JV物件含む。
駅前の風景を変える、新たなランドマーク。
「ジオ池田グランプレイス」が誕生するのは、阪急「池田」駅徒歩2分の地。「駅前×最前席」という、もう出逢えないかもしれないアドレス。この地に「住宅×商業」複合の一体開発となる、新たなランドマークを創造します。人と街と暮らしをつなぐ、これまでになかった駅前の風景がここから広がっていきます。
多彩な施設が集積する駅前利便の最前席。
駅高架下のショッピングモール「マルシェ池田」をはじめ、駅直結の複合施設「サンシティ池田」や「サカエマチ商店街」など、阪急「池田」駅前には多彩な商業施設が集積しています。また、緑豊かな公園や公共・金融機関なども徒歩圏に点在。豊かな生活利便を掌中にできる「駅前の最前席」が、暮らしの価値を高めます。
-
マルシェ池田2番館／徒歩2分（約150m） -
池田市役所/徒歩6分（約440m）
POINT.02
暮らしにゆとり
同じ予算で
ワンランク上の暮らしが実現。
本物件では、所有権マンションと異なり、購入時に土地の所有権を購入しないので、購入費用が抑えられます。生まれた”ゆとり”で、広めの間取りを選ぶことや、貯金や教育費等に充てることも可能です。
必要なのは地代と保証金、解体準備金。
1 地代と保証金のお支払いについて
地代は転借地権の準共有持分割合に応じた額となります。また、引渡時に保証金を預託いただきます。この保証金は、契約終了時にすべての債務が履行されていれば無利息にて全額返還されます。
2 解体準備金の積立について
定期借地権付分譲マンションは、契約期間満了までにマンションを解体し、土地を更地に戻す必要があります。そこで本物件では、将来に備え計画的に解体準備金を積み立てることとしています。
※解体準備金は将来の解体費用を保証するものではなく、販売当時の解体費用見積もり概算額を基準に算出したものです。
※解体準備金を見直す場合があります。
POINT.03
税制面でも有利
所有権マンションに比べ、購入時の税金も、
ご入居後の税金も負担減に。
定期借地権付分譲マンションでは購入時、土地にかかる「不動産取得税」が不要です。また「登録免許税」は定期借地権の課税となりますので土地分の税金が少なくなります。さらに、ご入居後の土地の「固定資産税」「都市計画税」は、土地所有者の負担となるため不要です。
所有権マンションに比べ、相続時の税金も、低く抑えられる。
所有権マンションの場合、相続時の土地の財産評価は、路線価を基準に評価されますが、定期借地権付分譲マンションの場合、「定期借地権の評価」と「経過年数」に応じてその評価額が逓減するため、（同じ土地ならば、所有権マンションと比べると、）相続税財産評価額を低く抑えることができます。
POINT.04
安心の長期設定
「ジオ池田グランプレイス」は
70年超の長期設定。
「借地借家法」では、定期借地権の存続期間を50年以上とする決まりがあります。定期借地権の資産性を考えるうえで存続期間は重要なポイント。定期借地権の借地期間について、「平成21年度 定期借地権付住宅の供給実態調査」によれば、それまでの平均は57年1ヶ月、70年以上の物件はわずか3.4%でした。その後、不動産会社各社が長期設定に努め、近年は70年の物件が増えています。「ジオ池田グランプレイス」では「人生100年時代」を見据え、例えば30歳で購入しても100歳まで暮らせる、実居住期間70年超の長期設定としています。
長期の定期借地権のメリット。
定期借地権の存続期間は、長期であるほど大きなメリットを得ることができます。居住できる期間が長くなるだけでなく、売却・賃貸として運用する際にも有利な条件として活用できます。
1 終の棲家として長く住み続けられる
存続期間が長期であれば、当然、居住可能な期間も長期となります。70年超の長期設定を誇る「ジオ池田グランプレイス」は、「終の棲家」として生涯にわたり住み続けることができます。
2 売却や賃貸運用がしやすい
例えば、購入から35年後に転居することになった場合でも、長い残存期間が残されているため、売却や賃貸として運用しやすいところもメリットです。
3 税制面での優遇を多く受けられる
定期借地権付分譲マンションでは、土地に毎年かかる「固定資産税」「都市計画税」が不要です。長期設定なら、このメリットを長期にわたり受け続けることができます。
4 子供に資産として相続できる
長期設定であれば、世代を超えて子供に相続することも可能です。所有権分譲マンションと同様に、大切な資産として引き継ぐことができます。
POINT.05
将来計画が立てやすい
期限がある。
それが逆にこの先をクリアにする。
期間終了時は、更地にして返還。建替えに備える必要なし。
所有権マンションでは、建物が老朽化した際、建替えに向けた協議を行います。そのためにはマンション管理組合の議決が必要となり、解体・建替え費用は入居者の負担となります。一方で、定期借地権付分譲マンションでは、借地契約期間が終了するまでに建物を解体・更地にして返還することが確定しており、予め決まった期間で契約が終わることで、かえって計画的に暮らせるという見方もあります。
所有と定借の維持コスト概念
※「ジオ池田グランプレイス」の定期借地権の期間は、引渡日より2102年12月17日まで（建物解体期間含む）となります。また、借地満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長及び建物の買取請求はできません。なお、借地権の譲渡・転貸は、土地貸主（転借地権設定者）へ事前に通知を行い、承諾を得たうえで可となります。
マンションの老朽化と建替え問題
※A 国土交通省〈マンションに関する統計・データ等〉によれば、2022年（令和4年）末現在、築40年以上のマンションは125.7万戸。
※B 国土交通省〈マンション建替え等の実施状況〉によれば、2023年3月時点のマンション建替の実績は累計で282件、約2万3千戸。
※C 建替え率は、建替え実績2.3万戸（※B）÷125.7万戸（※A）≒1.83%として概算。
将来的に地代は上がるの？
地代改定は下記計算によって実施され、「消費者物価指数」と土地の「公租公課※1」の変動に応じて、リーズナブルな地代改定ルールを定めています。
※1「公租公課」とは、本物件土地にかかる固定資産税・都市計画税。将来、税制改正等で新設の税金も含みます。
-
※出典：総務省統計局「2020年基準 消費者物価指数 全国 2023年 平均」 -
POINT.06
売却・賃貸・リフォーム可能
高いクオリティと好立地、売却・賃貸にも有利に動く。
定期借地権付分譲マンションと所有権分譲マンションの違いは、土地を「利用」するか「所有」するかの違いにすぎません。建物や専有部の品質は所有権分譲マンションと変わらず、売却や賃貸活用、リフォームも可能です※1。
※1 転借地権の譲渡、専有部分の賃貸は、土地貸主（阪急阪神不動産）へ事前通知を行い、承諾を得た上で可となります。また、本物件は「高層ZEH-M支援事業」による補助金を受けて建設されているため、一定期間売却やリフォーム内容に制約があります。
商品性
- 建物のグレードは変わらない。ジオフィットプラス・ジオチェックプラスなど、安心の〈ジオクオリティ〉。
- 事業主が提供するアフターサービスも所有権分譲マンション同様に受けられる。
- お部屋のリフォームも所有権分譲マンション同様に可能。
資産性
- 売却・賃貸も可能。
「永住の住まい」。実際の買替サイクルは25年ほど
マンションを購入してから売却までの平均期間は25年程度まで。
「子供の誕生から独立」「子供の独立から後期高齢期」といった一つのライフサイクルが
およそ25年であり、住み替えや売却のタイミングになっています。
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※近畿圏・2回目以降含む、2021年近畿レインズ調べ。
暮らし方に合わせ活用方法は様々。
売却だけでなく、賃貸としての運用、相続なども可能で、
定期借地権付分譲マンションはライフスタイルに合わせて人生のステップアップに活用できます。
中古マンション値上がり率、6年連続No.1※。
確かな評価と信頼に繋がる多様な取り組み。
「2022年関西圏売主別中古マンション値上がり率ランキング」において、6年連続でNo.1を獲得。この背景には、こだわりの「土地選定」や製・販・管一貫体制を活かした「住まいづくり」、永住を見据えた独自の品質管理システムなど、あらゆる工程において、住まいとしての普遍的な価値を追求し続けるという、真摯な企業姿勢だと私たちは考えています。これからも、お客様にこころから満足していただける住まいづくりを追求し続けていきます。
※［ランキングデータ作成方法］本調査は、2009年以降に竣工した関西圏の新築分譲マンションを対象に、各住戸の新築分譲時の価格と、2021年10月から2022年6月までの間に中古マンションとして売り出された価格の値上がり率を算出し、2022年10月迄の経過年数で除算することで年間当たりの値上がり率を算出し、ランキングしています。少数事例による誤差を抑制するため、総戸数30戸未満のマンションならびに上記期間の事例数が5件以下のマンションを除外し、それらを除いた事例が11棟以上のサンプルがあるデベロッパーを対象としています。
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※出典：住まいサーフィン -
TOPIC.04
〈ジオ〉の定期借地権付分譲マンションご契約者様の声
定期借地権付分譲マンションの購入に至った決め手など、実際のお声をご紹介いたします。
TOPIC.05
定期借地権付分譲マンション
Q&A
定期借地権付分譲マンションに関する、よくあるご質問にお答えします。
Q
住宅ローンは利用できますか？
住宅ローン控除は受けられますか？
住宅ローン控除は受けられますか？
提携銀行の住宅ローン等の利用が可能です。住宅ローン控除も受けられます。
提携銀行の住宅ローンをご利用いただけます。また所有権マンションと同様に住宅ローンの借入残高に応じた一定の条件により、所得税や住民税の税額控除が受けられます。
※融資条件については金融機関や審査内容により変わる場合があります。また住宅ローン控除が受けられない場合があります。詳しくは係員にお尋ねください。
※引渡時点の税制が適用となります。引渡年度である2026年の住宅ローン控除の有無は未定です。※住宅ローン控除の対象は販売価格のうち前払地代を除く売買代金に対する住宅ローン残高です。
Q
地代は改定されますか？
原則3年毎に下記の算定式によって改定されます。
改定月払地代＝（（従前の月払地代×12-従前の月払地代決定時の公租公課）×物価変動率＋月払地代改定時の公租公課）÷12
例えば、従前の月払地代が10,000円、従前の月額地代決定時の公租公課が20,000円、月額地代決定時の公租公課が22,000円（10％上昇）、消費者物価指数の変動率も５％上昇と仮定した場合、月払地代は約10,583円（約583円の上昇）となります。
Q
土地の所有者や転借地権設定者（土地貸主の阪急阪神不動産）が変わるとどうなりますか?
期間満了まで権利は継続されます。
何らかの事情により土地の所有者が変わっても、定期借地権はそのまま継続されます。また、土地貸主（阪急阪神不動産）が変わったとしても契約内容は引き継がれ、期間満了まで権利は継続されます。
Q
売却や賃貸、リフォームは可能ですか?
所有権マンションと同様に、ご売却も賃貸もリフォームも可能です。
ご売却・賃貸の際は土地貸主 (阪急阪神不動産) への通知および承諾と所定の手続きが必要となります。リフォームは所有権マンションと同様に管理組合の規定や構造上の理由により制限があります。
※本物件は「高層ZEH-M支援事業」による補助金を受けて建設されているため、一定期間売却やリフォーム内容に制約があります。
Q
資産価値が気になりますが、中古物件としての売却の実績はありますか?
近年、売却実績が増えています。
定期借地権付分譲マンションの供給増加に伴い、数多くの物件が中古市場に流通しています。今後も物件数が増えるに従い､市場もより成熟することが期待されています。
Q
所有期間中や相続時等で税金のメリットはありますか?
所有権と比較して税金負担減が期待できます。
購入時は、土地にかかる「不動産取得税」が不要です。
また「登録免許税」は定期借地権の課税となりますので土地分の税金が少なくなります。
所有期間中は、土地の「固定資産税｣「都市計画税」は土地所有者の負担となるため不要です。
相続時は、土地の財産評価が「定期借地権の評価」と「経過年数」に応じて逓減するため、同じ土地ならば、所有権マンションと比べると相続税財産評価額を低く抑えることができます。
※掲載の駅前概念イラストは設計段階の図面を基に描いたもので、外観形状の細部・設備機器等を一部省略しています。また、建物の形状・仕様・色調・植栽等は、行政官庁の指導および施工上の都合により変更になる場合がございます。描かれている植栽は予定種の成長後のイメージを基に描いており、竣工時には完成予想図程度には成長しておりません。予めご了承ください。※周辺街並みは地図を基に描いたもので、距離・建物形状・縮尺等は実際とは異なります。また、概略図につき省略されている施設・道路等がございます。
※※掲載の現地周辺概念図は地図を基に描いたもので、距離・建物形状・縮尺等は実際とは異なります。また、概略図につき省略されている施設・道路等がございます。（2024年4月時点）
※本資料は資料制作時点（2024年4月）の情報を基に作成しています。内容につきましても今後変更となる場合があります。定期借地権の条件はマンションごとに異なります。本物件の定期借地権の条件の詳細は、契約書面等で十分ご確認いただきますようお願いいたします。
